首页 > 传记文学 > 任志强也许是对的 > 第七章 房地产业绝无暴利
任志强因为“房地产行业不是暴利行业”的言论，被骂得狗血喷头，可令任志强郁闷的是，这个观点不仅大众不满意，甚至房地产业内也不认可。无论任志强的数据是多么完美，都无法让业内外相信房地产行业无暴利。
不过，他对于房地产业富豪多的解释以及房地产行业的成本公布，确实值得参考。任志强讲的都是极为简单的道理，只是因为他开发商的身份，他的讲话总是被人质疑。第七章房地产业绝无暴利观点一： 房地产行业不是暴利行业
这些保障性的住房实际上并不能产生真正的消费效益，也不能拉动内需。要出台更多的房地产支持性政策，才有可能像1998年一样恢复我们的市场发展。为什么会产生这么多对于房地产的误解？这在于我们并不能正确地认识、对待房地产行业的增长，特别是大众都认为房地产行业是暴利行业。房地产业内每一个企业平均下来都是中等赢利水平，如果这种行业也被称为暴利行业，中国就没有不是暴利行业的了。
——2008年11月27日任志强在由《中国经营报》和china economist
共同主办的“2008中国企业竞争力年会”上的发言
商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费以及各种配套费、税费和经营管理费用组成。开发商竞拍拿地到完成开发和销售两个周期，平均时间在三年以上。
如此，2009年全国商品房所用土地平均拿地时间应为2006年。根据国土资源部城市地价监测信息，2006年全国主要城市用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1 681元。新建商品住房的容积率以2来计算，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”约650元，建安费以每平方米1 000元计算，其他的配套费、税费和经营管理费的平均费用以600元计算。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本为每平方米约2 500元。
由此可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的总利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例，去年在重庆卖房子，平均每平方米净赚1 082元，而重庆去年商品房均价约为每平方米4 000元，利润率也达到25％以上。
——2010年3月全国人大代表、重庆市政协副主席
陈万志接受新华网记者采访时的发言
任志强所说的状况和行业内外的感觉相去甚远，陈万志所言却和大众的感受差不多，所以，无论怎么样，任志强在这个观点上，总是难以得到业内外的支持。所以业内少有人公开力挺任志强。
不过奇怪的是，任志强的这个观点，却并没有招致太多的业外骂名。看来，购房者是不太关心开发商是否暴利的，他们只是关心自己能否买得起房。
观点二： 房地产行业无暴利
今年年初，我们完成了两份报告，其中一份是房地产开发利润水平分析的报告，里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等，大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。
在全国19个行业中，房地产行业排名第7位。前面有6个行业远远高于房地产利润率，而房地产行业利润率水平只处于中游，不到10%，这么多年平均大概就在7%～8%。
——2006年10月20日任志强在“北京房地产论坛”上的发言
对任先生最著名的观点——房地产业无暴利，我一直持怀疑态度。现在，关于房地产业有无暴利的大辩论，可以落幕了。财政部近日发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》（第十二号）显示： 2005年，财政部组织检查了39户房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。
很显然，检查数据要比普查数据更准确、更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国房地产企业的一个缩影，它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断，2004年，全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为6.7%一定是被大大低估了。也即说，任先生屡屡用来反驳暴利论的“弹药”已经受潮霉变。没了火药，大炮也要哑火。
房地产业的利润率远远高于社会平均利润率已是不争的事实，在此没有必要进一步讨论。
——杨白楼《任志强的房地产无暴利论可休矣》（2006年11月《第一财经日报》）
关于房地产行业有无暴利问题，答案是显而易见的，当然，任志强会反驳，需要数据和证据才能说服他。
不过，绝大部分人都想得出来房地产行业是暴利行业，房价一年之内上涨30％～50％，上涨的部分其中能有多少是成本？
当然，我们也不否认其他诸如能源、金融等垄断行业可能也存在暴利。关于房地产行业不存在暴利之说，可能是连业内都很少得到支持的观点。当然，除了潘石屹之外。
观点三： 房产品牌就应该是具有暴利的
没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。
——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上
任志强对品牌的看法
任总的观点绝对是错误的。“品牌”并不是“高价”的代名词，低端产品同样需要“品牌”。同时，在当前中国的房地产行业并没有形成真正“品牌”的环境下，开发商打着“品牌”旗号作为“暴利”的理由根本就站不住脚。
——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上
易宪容针对任志强观点的评论
任何行业要进行品牌建设都需要暴利，最典型的就是奢侈品，绝对的暴利，绝对的品牌。因此任志强说的是对的，他说的是任何行业的通行做法，别的行业可以做了，为什么房地产行业不可以做？这只不过是一个简单的道理而已。
当然批评他的观点也是一致的，就是房地产行业应该要有社会责任，不能有暴利。这是一个道德问题，不是经济问题。客观上来说，中国房地产业就是因为掺杂了太多的问题，将很多产业问题和道德问题相挂钩，才使得今天出现这样一个乱象。
观点四： 房地产行业利润并不高
中国房地产业真正好的企业不到1%，也就是不到500家。10%的企业大概占了将近60%的利润，剩下90%的企业享受40%的利润，所以整个行业的利润不高，但是好的企业活得很好。
只要挤入前面10%的行列内，分享的利润就可以增加10多倍，品牌的力量，也是经济的力量！
品牌是不是暴利的问题？我想学过经济学、具有经济学常识的人都知道，要品牌干什么？姚明和章子怡为什么比别人挣得多一些，这不是暴利是什么。虽然顾云昌秘书长刚才用了超额利润这样一个词，其实这就是暴利。美国哈佛大学的教科书在谈到征收暴利税的时候说得很清楚，比一般利润高出来的部分就是暴利，但不像我们媒体所解释的，所谓暴利就是非法所得。全国大概有5万多家房地产企业，真正可以称为品牌的企业连百分之一都没有。但品牌不等于行业暴利，暴利也不等于高价，报纸上刊登的都不是我说的，都是他们瞎编的。所以别以为品牌是暴利就等于房地产是暴利，这些错误的理解，我想稍微有点知识或者不弱智的记者都是非常清楚的。
——2005年“第七届中国住交会”上任志强如是说
产业经济的一般规律表明，任何产品要获得超额利润都必须具备技术或资源上的稀缺性，是稀缺产品。而造房子有什么高精尖技术，足以维持行业暴利？世所未闻。国际上，房地产是成熟的传统产业，行业利润接近社会平均利润，全球500强企业鲜有房地产商。而在我国，开发房地产“胜过开金矿”。一份调查表明，房地产业的税后净利润居各行各业之首，比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍，比社会平均利润高5倍。房地产市场改革的18年，也是盛产亿万富翁的18年，在各种国内富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。但在纳税上，房地产企业却是侏儒；在民间排定的“中国十大暴利行业”榜单中，房地产业公众评价“恶誉度”年年都是最高的“五星”。这也恰恰表明，垄断利润堆不出好品牌来。
为何房地产行业有如此暴利？只因在非充分竞争下开发商取得了垄断性资源——土地。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失。长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。
根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示： 土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在乡以下，其中，农民的补偿款占5%～10%；城市政府拿走土地增值的20%～30%；各类城市房地产公司等，拿走土地增值收益的大头，占40%～50%。说穿了，房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。
既然事实如此，为何房地产商竟敢公开宣扬“暴利有理”、恃宠而骄到如此田地？这不能不说与近年来我们在经营城市的指针下，土地转让、税收政策诸方面失之于宽，甚至存在部分“官房勾结”有关。一些地方将gdp增速、财政税收增长的希望过多地寄托于房地产业，以至如今房地产打个“喷嚏”，地方财收就“感冒”。某种程度上，这些地方政府已为开发商所“挟持”，一起绑在了房地产飞车上，开发商自然就有恃无恐。
——徐寿松《房地产商以暴利有理论挟持地方政府意欲何为？》
（2005年11月18日新华网）
这次徐寿松的评论非常到位，为什么开发商如此这般恃宠而骄？是因为在当前的政策环境下，开发商获得了太多的好处，和地方政府联结获得了太多的利益，大大提高了开发商的地位。但开发商并没有非常先进的技术，对社会也没有特别大的推进作用，却依然能获得如此高的利润。所以，徐寿松说这是“形式合法外衣之下的实质上的不当得利”，这个点评极为精准。
观点五： 房地产商富豪多，和房地产商没关系
改革住房制度，我们房地产商提出商品房就是为富人而盖的，中低收入家庭一定要用社会保障、用政府出钱的办法来解决住房问题。可是很多人反对这个主张，穷人都嚷着要买房。如果穷人都要买房，那政府恰好可以推卸责任，不提供住房保障。最后受损失的不是我们，而是穷人。穷人哭着喊着非要说降低商品房价格，再低他也买不起！他必须靠政府的补贴才能买，这是很简单的道理。
媒体质疑房地产业富豪多，这和房地产商没有任何关系，问题是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的，电信是垄断的，金融是垄断的。否则，在富豪排行榜上一定是这些行业的商人多。中国房地产市场是最早进入市场化改革的，国有资本可以进入，外资可以进入，个人资本可以进入，完全开放。现在如果把其他几个行业开放来，用不了几年时间，房地产商立马被挤到后面去了。如果媒体都长一点点经济学脑子，把这个问题向老百姓解释清楚，也许就没人追究房地产富豪这么多了。
——2006年12月任志强在接受《南都周刊》记者采访时如是说
如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明目前的房地产业属于暴利行业，也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了哪里。据国内知名媒体报道，外国房地产行业的利润一般是10%左右，我国则普遍达到30%，有的城市、区域的楼市，甚至达到50%或更高。这么高的利润，是其他许多行业所难以想象的，这也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是，现在“从事房地产就能捞大钱”的观念，正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。
如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明我国经济结构和国民收入分配不尽合理，说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革和改进的地方还很多。房地产行业相对it、生物制药等行业，技术含量低，对国力的综合推动有限。近日发布的2007年《福布斯》美国富豪榜上，比尔·盖茨仍旧维持第一，前10名当中则有6人来自it和互联网行业。在世界其他国家，500强企业中没有房地产公司，因为土地是不可持续的资源，房地产经营很难取得持续性发展，因此不可能有持续性的富豪从这个行业诞生，国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。
如此多的地产超级富豪上榜百富榜，说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断也没有太多价值，我们应该反思的是畸形的财富形成机制。房地产业的暴富是由于制度设计的不合理。目前中国地产用的是“香港模式”，即地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮，然后，开发成楼盘，再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺等原因造成的地皮不断升值，再加上最近几年爆发的住房需求以及房产投资需求的进一步放大，这些因素加在一起，使得房地产商成为本轮财富大爆炸中最大的受益集团。要改变这一现状，首先要从制度设计入手，有人建议改革现行的模式，比如，让房地产商在事实上只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或其他方式由政府根据房屋增值情况逐年征收。另外，在现行的模式下，最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。
——石建勋《地产超级富豪上榜 房地产商为何富豪多?》（2008年1月3日人民网）
尽管石建勋的观点并不是完全针对任志强。但他的观点代表了大多数人关于房地产行业富豪多的观点： 行业暴利、不规范、腐败等。显然，石教授所说的都是事实，除了任志强否认房地产行业暴利之外，业内无人公开否认。
不过，任志强说到的一个观点，却也是中国的现实，中国对金融、电信、能源等领域的垄断，只对国有企业乃至外资开放，不对民营企业开放，也确是事实。如果这些领域完全开放之后，那么中国富豪榜的行业排名确实可能是要大大改变的，因为国际经验早就显示，富豪大部分是来自能源、金融以及高科技行业。
观点六： 开发商公开成本，就如同让开发商
公开自己老婆的胸部有多大
房价成本公布公开，应该分为两类： 一类是公房，比如廉租房、经济适用住房等政府补贴性住房；一类是普通商品房。公房的房价成本是可以公开的；而普通商品房则不应该公开，公开房价成本，就如同公开自己老婆的胸部有多大一样，这属于立法规定的，也属于秘密。
——2006年12月13日下午任志强在参加凤凰卫视
《一虎一席谈》栏目时的发言
房地产开发商应该公开房价成本，不管是公房还是私房。中国是公有制为主体的国家，土地是公有的，因此开发商以此为生的产品就应该是公开的，消费者有知情权，更有监督权。对于那些违规乱纪、偷税漏税的开发商，国家有权利把他们的产品收回，按照实际成本的价格出售给消费者。
——2006年12月13日下午易宪容在参加凤凰卫视
《一虎一席谈》栏目时的发言
房地产商要不要公布成本，这个问题，说重要也重要，说不重要也不重要，这是因为公布了成本，开发商就会降价？这两者之间并没有这样的关系。
要不要公布成本，这个只有政府能决定。因为，开发商的成本现在大部分已经能估算出来，并不是很神秘，如果政府要求公布全部成本，也可以做到。但如果开发商要公布成本，那么所有的行业都要求公布成本，这才公平。
只是，这意义大吗？开发商公布成本，房价就下跌了？不可能。这两者毕竟无关，不能因为开发商利润高就要求降价；反之，如果开发商亏损导致涨价，老百姓就买得起房了吗？
观点七： 中国哪部法律规定要房地产业公布成本？
中国的其他相关法律中都没有对生产成本公开的相关规定，那么依法经营的企业、依法享有自主定价权的商品价格为什么会被社会舆论要求公布成本呢？这岂不是违反现行法律对经营者权利的保护的一种要求吗？
也许许多人的定价观念仍停留在计划经济阶段，或政府定价商品的基础上，认为在基础成本上加上国家规定的法定利润就是商品的价格，例如经济适用住房的价格制定方式。但商品房不是政府定价或指导价的商品，并不受此类规定的限制，既可能出现定价低于成本的经营风险（如1996—1997年的房地产全行业亏损），也可能出现供不应求之下的价格剧涨。就像国际石油在生产成本基本不变的情况下，油价仍会上涨。
商品房投资与生产并非像某些试图取消开发商，退回到小农经济自给自足的生产力阶段的自我盖房的简单劳动，而是从金融到建筑、从节能到智能化的高科技、从组织服务到生产配套的一系列复杂劳动的组合。也包括市场风险的判断与承担，包括产品的市场定位、环境、位置的选择和生活方式的改变，还包括生产链条的组合过程的经营能力，如采购与配置、设计与艺术等。这其中的许多劳动并非可以普及和替代的。因此，并非所有的企业都可以用同一种利润水平来要求和定价，否则就没有企业的竞争差别和产品差别了。
由此可见，总的成本构成关系与实际的成本之间有着巨大的差别。空客与波音也都不会公布自己的成本，开发企业同样受法律的保护，没有必要、也不应公布自己的成本。
——2006年10月20日任志强博客文章《关于成本
公布——一个不应讨论的问题》
成本核算和自由定价权是两回事。商品房要不要公布成本呢？我没有经营过房地产公司，按说无权说话。可是，这种显而易见的事情，如果你生活在美国，不呆不傻，凭常识也能判断。比如，主要房地产公司都是上市公司，必须定期公布其经营特别是赢利情况。安然丑闻后，华尔街在这方面特别加强管理，企业的经营账目必须总裁签字，并对之负责，弄虚作假甚至会进监狱。一个房地产公司不公布成本，人家怎么知道你是亏是赚？还怎么买你的股票？像巴菲特这样的投资大师，就是靠分析企业的投入产出和经营效率发家致富的。企业不公布成本，股市还怎么运转？
为了核实情况，我特地打了电话给一位朋友。他是某名校的经济学教授、美国财经界的新星。我问美国的房地产公司是否可以不公布成本，他什么还没有说就先笑起来。在他看来，这是个不折不扣的笑话，他让我看看售房广告就明白了。大部分广告，都列出该房子的估价。这个估价，是由中立的有特别证书的专业评估员作出的。人家的估价，要考虑成本和市场等多方面的因素。你到银行贷款，银行会看这个估价决定是否给你钱。如果估价是50万，你的买价高达100万，银行恐怕不会贷款给你，理由是房子不值那个钱。如果银行贷给你90万，万一你破产了，银行没收你的房子进行拍卖，最多能拿回50万。谁会这么傻呢？另外，拥有住房要缴房地产税，缴多少就要看这个估价。你要是成本保密，人家怎么进行估算？
西方主流发达的国家其经济运转乃至社会制度就是建立在这种市场的高度透明性上，否则根本无法运营。任志强说中国没有相关的法律，这没什么好奇怪的。因为我们的市场经济刚刚开始，还没有成为发达国家，没有相关的法律可以制定。房地产业引起这么大公愤，就是因为垄断和不透明造成的不充分竞争的结果。公布成本，对垄断的暴利多少是个限制。政府要求开发商公布成本，是一个进步，何来“国耻”之说？
——薛涌博客文章《财阀学阀，欺行霸市》
任志强此番阐述自己的观点从法律和市场经济的角度出发，认为没有任何必要一定得公布成本。而薛涌说的则是评估时要公布成本，且上市公司也要公布成本。薛涌所说的确没错，但有一点，并不是所有的房产都要评估，不是所有的企业都是上市公司，而且中国的上市公司也已经公布了赢利，也就是公布了成本。所以，这两者之间是有差异的。相对而言，可能任志强的说法更有说服力。薛涌的论证，似乎薄弱了些。
观点八： 房产没暴利，房奴不太多
今年年初，我们完成了两份报告，其中一份是房地产开发利润水平分析的报告，里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等，大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。“在全国19个行业中，房地产行业排在第7位。前边有6个行业远远高于房地产利润率，而房地产行业利润率水平只在中游，不到10%，这么多年平均大概就在7%～8%。”
另外一份关于普通商品住房的购房群体的报告，采用5个城市的数据，跨越了多个年度、多个小区，扣除了各地经济适用住房和各地高档住房，调查的最终结论是，购买主体为中等收入家庭和中青年，且以改善居住条件为主。这其中全额付款和贷款购房的比例相当，银行贷款比例大概是44%，真正完全依赖银行贷款的不到30%。一次性购房比例和用贷款购房比例相当，这说明“房奴”没有像大家所说的那么多。
——任志强在2006年10月20日举办的“北京论坛”上的发言
任志强如何得到他的报告，获得这么多的数据，他的基本渠道我们不得而知，但我对任志强得出此结论一点不意外。他的首要身份是开发商，也是其行业的代言人，所以，任志强维护自己利益的行为不足为怪。既然任志强拿出两份数据报告，我这里也有数据要讲讲。
据2005年福州市有关部门公布，开发商的利润大概为50%，最低为20%，最高超过90%。《上海证券报》2006年9月27日说，房地产的回报率几近100%，并且出具了一份房地产开发成本的清单，是由杭州的一位业内人士给的。从这份清单上可看出，该开发商凭借该项目共赚了5.8亿元的毛利润，相对6亿元的成本，回报几乎是100%。中国房地产的暴利吸引了越来越多的外资进入，有一美国地产大鳄直言不讳地表示，中国房地产业30%～40%的利润率对于他们来说是很大的诱惑，在美国进行同类地产投资的回报率不足3%。
潘石屹曾为房地产的暴利辩解，说房地产是有点利润，但绝对不是暴利，大约为26.6%，而任志强曾毫无顾忌地放言，房地产品牌就应该具有暴利。而今他又说房地产不是暴利、房奴并没有想象得多，反手抽了自己一记耳光。
我们要相信，强盗绝对不会说自己是强盗，任志强的做法就是典型的此地无银三百两。刚才我们列举了数据，现在就来摆事实吧，我这里有几点关于房地产的疑问： 一，为什么这么多人挤破了头都要冲进去？二，为什么这几年房地产投资规模增长的速度以每年20%甚至30%的速度猛增？三，为什么他们不愿意公布房产的成本？四，为什么一些地方政府会千方百计同房地产开发商搅在一起？五，为什么中国这几年的富豪榜上房地产商频频上榜？
其实事实已经很清楚了，就算按潘石屹26.6%的保守数据来算，那也已是暴利了，任志强完全就是胡说八道、自欺欺人。
同样，房奴也是房产价格高企的产物，现在有的人动辄贷款上百万元买房，以工薪阶层的收入情况来看，很多人会把超过每月收入的50%～60%用来还贷，这不是房奴是什么？国家明文规定，银行业的房地产信贷不得超过每月收入的50%，而每个月还贷超过50%的人在我们身边比比皆是，况且很多人还需要家庭的支持来提供首付，这些人不是房奴是什么？
房地产的暴利不言而喻，也是大家公认的，这样的暴利与目前提倡的构建和谐社会背道而驰，一切正直的人都有义务来驳斥任志强的谬论。
——尹伯成《五问任志强： 房地产的暴利不言而喻》
（2006年10月《每日经济新闻》）
向来温文尔雅的复旦大学著名教授尹伯成也忍耐不住了，专门撰文来批评任志强，估计是实在忍受不了任志强的房地产行业无暴利论了。也许任志强是用行业平均数字得出的结论，可能也没错。只是这和大家的基本经验和感受相违背。
可以打个比喻，就如同任志强批评统计局公布房价上涨的幅度一样，统计局自然有其道理、数据支持，但老百姓的感受就完全不一样。
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