首页 > 传记文学 > 任志强也许是对的 > 第五章 越调控越涨
任志强现在所在的华远公司，在全国房地产企业中完全是个小企业，毫无市场影响力。但是，任志强却有一个称呼，名为“地产总理”。为什么会有“地产总理”的说法呢？就是因为他在国家政策出台时，总是要发表观点乃至写长文进行点评，当然更多的是批评。而其所言，总是代表了开发商的心声，因此，他才有了在开发商中的重要影响力。
其中，有的观点完全影响了中央的政策走势，比如央行121文件，正是因为以任志强为代表的开发商们的批判，中央不得不调整了政策。当然，这一调整给开发商带来了空前的发展机会，成为中国房地产市场发展最快的几年。00第五章越调控越涨 观点一： 1998年房改是换汤不换药
房改的优惠政策只会面对有可能从财政或单位将建房资金转化为住房补贴的人，最可靠的是财政给予补贴的人，因为他们是政策的决定者，也必然是最大的获利者。
房改政策不从建立市场经济的观念出发，不按市场经济的规律办事，其结果要不就是房改政策在一段时间之后失败，要不然就是在一段时间后中国房地产市场渐渐消失。
解决中国住房问题的根本出路不是靠房改和经济适用房，而是靠坚持改革开放，建立完全的市场经济机制，并靠市场经济的高速发展而大大地提高职工的工资收入，只有提高工资收入才能公平、合理地市场化解决住房问题。
——任志强《房改对市场经济产生的影响》
（1998年10月7日《中国房地产报》第六版）
任志强对房改的历程、多层次的住房供应体系以及我国房地产的特征及发展前景认识不深任志强首先是一个商人，从“在商言商”的逻辑出发，任志强的观点肯定都是在为商人自身的利益服务的。
——余炳松《房改政策有利房地产业的理性发展》
余柄松是目前所知道的第一个与任志强叫板的人，也是任志强第一个写长文予以反驳的人。他也是第一个公开说任志强的观点是为商人自身利益服务的人。
在任志强文章中，首次展现出其强大的逻辑能力和数据处理能力，小学语文并不好的任志强，文章写得却极为专业，丝毫不逊色于有些专业人士。
任志强的观点之中，有一点并不对，房改要么失败，要么房地产市场就没有了，这两个预测都不准确。这次的房改是中国房地产政策和市场的一个转折点，今天房地产市场的火红，也是拜该政策所赐。
不过，任志强关于建立完全的市场经济机制的建议倒是要么被中央采纳，要么暗合中央想法，中央也确实是这样做的。
观点二： 央行121文件的严格执行将与央行的初衷相违
央行121文件如果严格执行，不仅会事与愿违，还将使整个经济形势受到影响。房贷的违规现象是银行内部管理的问题，不应该拿房地产商开刀，如果银行执行新政，许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，而且银行也将要冒大量贷款无法回收，造成呆账死账的风险。
今年年底明年年初，首轮资金竞争下的失败者就会败走江湖，近两成的楼盘出现烂尾。对有些项目来说，就算不会出现烂尾，但是，因为资金捉襟见肘，延期交房就成了理所当然的事情。
新政的发布并不能够有效地解决房贷违规现象，反而会因为规定的不尽合理而促使更多的违规现象出现。文件对土地储备贷款的发放、房地产开发贷款、建筑施工企业的贷款都进行了一定限制，这种做法不仅伤及了大部分房地产企业，对于自有资金不足的中、小房地产企业更是致命的打击。
经济适用房的开发不是大公司关注的热点，它的承担者主要是中小企业，商品房档次的结构调整将会因为中小企业遭受打击而落空。目前，建筑施工企业垫付资金给房地产开发项目已成为众所周知的惯例，央行认为这一源头是银行对建筑施工企业发放的流动资金贷款。
因此，在政策调整中规定对于将流动资金垫付房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行不再提供信贷支持。
而这一细则根本是行不通的。已经上马的项目，如果停工会增加施工企业的成本，给施工企业带来的将是更大的损失。而对于购买高档住房、别墅或两套以上住房（含第二套房）的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款的首付款比例，这种规定不符合市场经济的规律。同样的商品，根据购买者持有资金的富余程度不同定出不同的价格，这是没有道理的。政策要向中低收入者倾斜，正确的途径应该通过福利补贴，而不应该用价格约束。而且银行对于是否是第二套住房的购买在界定上存在难度，对购买者进行市场调查将会增加银行的交易成本。对于是否属于高档房，也因为不同的地区、不同的经济发展情况而有待争论。房地产业的发展遭受打击，将会对整个经济的运行形式都造成不良的影响。
总之一句话，银行的这一政策与推动房地产的持续快速发展精神是相违背的。
——万志芳《任志强： 121文件的严格执行将与央行的初衷相违》
（2003年7月《中国经济时报》）
一些房地产巨头运用（或曰“操纵”）舆论工具的技巧也在迅速提高，日益娴熟。号称“地产总理”的任志强堪称个中第一高手。采用利益输送手段驾驭媒体，并非最高明；自己不用直接输送物质利益却能自如驾驭媒体，这才是强中之强，任志强在相当程度上已经达到了这个境界。
对于市场化媒体而言，最大限度“吸引眼球”是头号重点；正因为如此，尽管任志强在私下的言行做派并不那么剑拔弩张，尽管他的某些言论未尝没有道理，但即使是正理，深谙此道的他也要刻意以触犯众怒的挑衅式口吻“放炮”，力图吸引眼球的媒体又会进一步取舍加工，让他的说法更加耸动，任志强也就达到了不费分文驾驭媒体放大其声音的目的。正是依靠这种技巧，尽管任志强掌管的房产公司规模在业内排不上号，他在房地产业界的江湖地位却巍然屹立。而公司规模远远超过他的一干房地产大鳄们之所以拱手让出“房产总理”的地位，除了任志强在该行业的资历之外，恐怕也是对此心有默契，一个利用有利环境闷声发大财，一个高声“放炮”争取有利政策环境，各司其职，分外“和谐”。
——梅育新《房地产利益集团的组成和能量》（2010年5月《南风窗》）
2003年，央行出台了121文件，核心内容是控制开发商的银行贷款，该文件出台之后，遭到了任志强、冯仑等开发商们的强烈反对。正如《南风窗》杂志所说，央行121文件风波成为房地产利益集团的重要里程碑。确实如此，最终开发商取得了胜利，2003年8月31日国务院出台18号文件（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），几乎完全否定了央行的121文件。
随后，2004年全国房价大涨，2005年政府不得不宏观调控。有观点认为，如果2003年央行121文件能够完全执行，房价不至于如此失控。现在，越来越多人认为，央行121文件是没错的，是央行难得一见的好文件。
观点三： 18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了
新的18号文件进一步将23号文件（《国务院进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》）中残存的非市场化因素进行了深化改革，使中国最昂贵的住房商品消费行为加速市场化。在中国的经济改革中，住房是涉及城镇居民生活直接利益的最后一个攻坚的堡垒。当住房完全市场化之后将修改的大约是宪法中“国家合理安排积累与消费”的条款了。市场化是中国经济改革的重要目标和促进经济发展的必要手段，市场化将使资源配置更加合理并发挥最大效益。
18号文件标志着住房制度从有计划的实物分配向完全市场化的过渡真正开始了。当23号文件出台时，我们就在呼吁，经济适用住房应列入城镇低收入家庭的社会保障体系之中。五年实践，经济适用住房合理地承担了货币化分配向市场化发展的过渡性任务之后，终于被国务院明确为不是让富人占纳税人的便宜发财，而是真正应列入社会保障体系的低收入家庭安居乐业的政策性住房。政府将不再利用经济适用住房来平衡市场的房价，不再利用经济适用住房调控市场，而是真正承担了应用二次分配调节、公平、合理补贴、切实保障的工作任务，提供保证社会稳定的公共产品。
从23号文件中多数人购买经济适用住房过渡到只对享受社会保障的家庭提供经济适用住房，实际是对低收入人群的一种保护，限制了不该享受政府优惠的购买人群与应受保护的人群之间的竞争，同时使国有资产和财富的转移支付合理地补贴到应受补贴的人头，同时也是对房地产市场化的一种保护与推动。不是在与市场争食，而是努力实现社会公平。
曾经引起众多争论的银行信贷政策变化问题在文件中也给出了结论，一是肯定了央行防范金融风险的重要性；二是强调了防范风险不能影响发展住房信贷，尤其是不能因信贷政策的变化而影响全国的房地产业发展的大局。对符合条件的企业和项目更要加大信贷支持力度。对即使是已经出现违规的项目和行为也要妥善处理，化解风险，而不能一刀切地简单处理并造成银行更大的金融风险。
18号文件与121号文件最大的差别有四。
其一是对全国房地产市场的认识有差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则将全国的投资高增长归罪于房地产，并认为泡沫是全国性的，是普遍性的。
其二是房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。
其三是18号文件的出台广泛地多次征求了各方的意见，使文件建立在更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。而121号文件则更多的是一种闭门造车。
其四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。而121号文件恰恰忽视了各地的经济发展差异，不是用大禹治水的方式而是用“四面堵截”一刀切的方式解决全国性的问题。没有人不赞成防范金融风险，但“妥善处理”远远优于“四面堵截”，可见国务院的水平大大高于央行一头。
——2003年9月新浪房产文章《华远总裁任志强谈121号文件和18号文件》
曾参与18号文件修改阶段讨论的国务院发展研究中心宏观部副主任陈淮认为，18号文件和121号文件级别不同，管的也不是同一回事。
“121号文件管的是金融系统，18号文件管的是房地产业，不存在谁否定谁的问题。”而关于房地产信贷问题，陈淮说：“121号文件也没有说符合条件的企业不给发放贷款啊！而18号文件也没有说不符合条件的也要发贷啊！”
“银行的货币政策向来都是管短期的，美联储一年调10次息，管的就是短期，而以城市化为主要特点的中国房地产业的发展则是长期目标和长期任务，国务院18号文件着眼的是房地产市场及城市化。两个文件，一个管短期，一个管长期，我看不出这里边有什么矛盾之处。”陈淮说。
而中国建设银行总行房地产金融部业务副总经理徐迪的看法是，121号文件是在规范商业银行的房地产信贷操作。中国人民银行广州分行副行长王自力也认为，121号文件的出发点其实无可厚非——大多数房地产企业的自有资金规模都很小，常常只有不到10％，其余全部都是借银行的。而房地产企业对银行的这种高负债率意味着，一有不测，房地产企业的风险就会转化为银行的风险。“而就出现不测的几率看，房地产企业比其他企业要大得多，特别在房地产开发过热时。”
对此，陈淮以更开阔的视角指出，为了降低银行风险，现在需要寻找更多的房地产信贷供应者，不能单靠银行一家。而且，房地产是高风险行业，银行显然不能过多地承担这种高风险行业的货币供应。他认为，企业债券、住宅信贷资金打包上市、股票上市都是可以考虑的新渠道。
——张文豪《2003房地产新政 18号文并不意味对121号文的否定》
（2003年10月《财经》）
这是难得一见的博得任志强大唱赞歌的一项国家房地产政策，这次任志强可以说是不吝溢美之词，通篇赞美18号文件，从而贬损121文件。18号文件中国家首次认定房地产为国家的支柱产业，从而被任志强解读为是对121文件的否定。
尽管反对者说这两个文件并不矛盾，但事实却证明任志强是对的。18号文件出台之后，121号文件相当于废止，毫无作用了。开发商们取得了巨大的胜利。任志强凭此战，再次树立了在房地产业界的地位。后来如冯仑说，任志强总是把别人的事情当做自己的事情，“地产总理”的说法由此诞生。
观点四： 房贷加息对中等收入者压力最大
房地产加息对中等收入者压力最大，真正有钱的人不在乎利息高一点，而穷人又买不起房子。
我认为房地产不会再加息了。如果再加息，老百姓就承受不住了。
从银行角度来说，银行调高房贷利率很正常，不过就是想趁机多挣点钱。由于加息幅度较小，此次调息对市场的影响很小，美国连加七次息都没什么影响，加这么点儿有什么关系？但是按照中国现在的情况，加息是控制不了房价的。加这点儿息解决不了问题。当房地产出现供给不足的现象时，一定要用正面的方法去调和，包括扩大土地供给，加大社会保障等手段。
——2004年4月5日任志强接受《竞报》专访时如是说
加息肯定将打压高房价，原因有二：
1 加息后，房贷利率相应提高，那么必然有一部分原本打算按揭买房的人放弃买房。相同房屋供应量情况下，需求少了，价格必然下跌。
2 加息后，银行存款利率高了，虽然增加不多，但必然有一部分（肯定不是100%，但肯定有一部分人）选择银行存款或国债（国债利率同时提高）等无风险投资渠道，而放弃投资房地产这种有风险的投资渠道。需求同样减少了，价格必然下跌。
——2007年3月29日黄祖斌博客文章《痛斥加息打压房价或系误会之谬论》
任志强说，有钱人对于加息是不在乎的，这一点可能是对的，毕竟对有钱人来说，买套房子的利息钱还是能付得起的。但长期加息，一则是流动性少了，二则是毕竟穷人对钱还是敏感的，尤其是对银行贷款、按揭这块，还是有影响的。而且对有钱人来说，钱是资本，更是成本，如果投资房地产的成本太高，他们可能也会考虑改变投资方向。所以，黄祖斌说的是对的，持续的加息之后，必然会使得房价下跌。
观点五： 要死也是银行先死，房地产商后死
我们经常看到房地产商一年死掉一万多家。一个大树每年都会结果子，每年果子也都要掉下来，不掉就得摘下来，因为它结束了这一轮周期，明年又会长出新果子。
房地产行业的兼并收购基本上是土地和现金的交换过程。对我来说，我是把大把的地换给他，相应地也收到了大把的钱。有可能我这个公司拿了大把的钱活得更好，而他拿了地也活得更好。要死也是银行先死，房地产商后死。
——2008年4月11日—13日任志强在“博鳌亚洲论坛”2008年年会上的发言
房地产开发贷款占银行体系贷款比重并不如大家想象的那么高，房地产行业资金问题对银行体系的影响是有限的。
市场上流行的一种房贷测试理论认为： 房价下跌10%，不会对银行产生影响；下跌20%，影响不大；房价下跌到30%以上，跌破首付比例，才将直接触及银行信贷安危的敏感神经。目前在跌幅比较大的一些地方，如深圳市场，曾一度出现当月环比降幅超过16%的情况。今年4月份，深圳房价从去年每平方米17 350元的高点跌至每平方米11 962元，跌幅已经超过30%。
房地产经营性贷款只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，银行受此影响是有限的。假定到2008年一季度末，所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个中国银行体系贷款不良率也只增加11%，鉴于中国银行体系贷款不良率最高时曾为40%，因此不会造成多少影响。
中国银行体系内的住房贷款既不像发达国家那样所占贷款比重过高，也没有证券化和衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，而房地产具有不动性，房地产市场泡沫的不均衡，也是消化房地产市场泡沫的重要因素。
——《易宪容： 房价肯定要跌 但银行不会先死》（2008年7月《每日经济新闻》）
易宪容和任志强是“老对手”，金融是易宪容的老本行，是易宪容的“地盘”。任志强说如果房价下跌，要死也是银行先死，可以说是石破天惊，因为一个开发商率先公开道出了一个行业内公认的秘密。在当前，中国房地产业和金融业几乎是孪生的。因为现在是开发商拿地后银行贷款，建筑商拿到承建合同后抵押贷款，而购房者购房后也是按揭贷款。所以，从前到后，三个关键环节，无不是依靠银行贷款。所以，如果房价下跌，损失最大的只能是银行，加之当前开发商大多数是民营企业，而银行都是国有银行，开发商更是将风险都转移到了银行身上。所以，有说法是，如果银行只要有5%的坏账，就可以摧毁银行，的确如此，因为银行的自有资金为8%。显然，易宪容把房地产行业对银行的影响作用低估了。
观点六： 小产权房是不受法律保护，
买小产权房如偷东西
法理上已经很清楚，小产权房是不受法律保护的，即使在我们要施行的《物权法》上，也明确规定了宅基地是不能向城镇居民转移的，那么购买小产权房就是违法行为。买小产权房和抢别人的东西、偷别人的东西是一样的。城市居民享受政府对农民的优惠政策，就等于抢其他人的钱。很显然，各地政府为维护法律的尊严不得不发出禁止公开在市场中向城市居民销售小产权房的命令。当利益无法被法律所保护时，明知故犯者只能自行承担损失的责任了。毕竟国家有明文的法律，管理机关也有公告在先。
——2007年7月任志强在央视《大家看法》节目中的发言
很多的改革都是在违法事实存在的情况下作出的，政府采取的改革措施都是在法律禁止这样做之后，由于既成事实政府出台了一个政策，承认它是合法的。我们去判断小产权房到底应该不应该发展，不是看法律怎么规定，而是看它是不是合理，是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理地分配。
——2007年7月独立学者秋风在央视《大家看法》节目中的发言
任志强说得没错，小产权房确实是违法的，所以中央也反复强调小产权房的不合法性。但这在当前中国是一种无奈。一是产权无奈，中国土地的二元结构，同地不同权，而且从法律上来说，当前的这种土地制度安排本身就是违宪的；二是穷人的无奈之举，他们实在购买不起城里的商品房，我去购买小产权房，有何不可？当然，这和有钱人去郊区买个小产权房以度假、享受郊区的美好风光，是两码事。
所以，从这个角度，秋风说，我们去判断小产权房到底应该不应该发展，不是去看法律怎么规定，而是看它是不是合理，是不是有利于推动中国的改革、推动经济增长、推动社会财富更合理分配。
我个人认为秋风的观点是对的。因为没有这一点，改革开放30多年是无法取得今天这样的成果的。任何一次社会进步总是在突破一些社会障碍。
观点七： 70%的住房是90平方米以下的户型
是没有任何道理的
规定70%的住房是90平方米以下的户型，这没有任何道理，这是让中低收入者直接在一手市场买商品房，而不是进入二手房市场。有人说规定70%的住房是90平方米以下的户型是因为我们的资源有限，这是削足适履。本来企业的经营是按照市场的需求有不同的选择造出不同的房子，政府要求所有的人都穿一样的鞋，这就退化到计划经济去了，或者说人们没有了对生活、对自由的选择权。
不管是从土地的价格角度看，还是从资源控制的角度看，90平方米都是不合适的。全国现有住房中，一亿套以上的住房平均为67平方米，如果再生产这样的小房子，在未来的二三十年，可能会限制所有人都必须要住小房。如果把原有资产加在其中，大概134平方米的住房是合理户型，86%的人在自己原有住房的基础上，更换住房时只需要再增加20、30、40平方米就可以了。
——2007年4月15日任志强在“中国经济50人论坛”上的发言
套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积必须占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，是国家八部委为了调控房地产业出台的调控政策，是针对商品住房供应结构性矛盾突出、部分城市房价上涨较快、部分地区住房保障制度建设滞后等作出的宏观调控，被称为“90\/70”政策。住建部多次在全国建设工作会议上表示，“90\/70”政策不得有“丝毫折扣”，各级城市要把新建住房套型结构比例分解到区域，落实到具体地块、项目。然而，“90\/70”政策却遭到了很多开发商的反对，个中原因很简单，开发商们不愿意让自己的利润减少。
显然，“90\/70”政策的实施，增加了建设费用，增加了车位、配套等一系列成本，延长了销售周期，增加了整体供应量，这些都是开发商们不愿意看到的。而从开发商的角度来说，当然是面积越大赚钱越多，而小面积反而导致建设成本增加，使利润相对减少。而作为为富人盖房的代表、习惯了赚富人钱的任董，自然不会对这种局面善罢甘休，90平方米住房“不合适论”也就随之抛出。
任志强的此番言论，其实是向“90\/70”政策发起的挑衅，在住建部三令五申，强调套型建筑面积90平方米以下的新建住房面积占年度住房开发总面积70%以上的结构比例要求，不得有“丝毫折扣”的今天，任董的90平方米住房不合适、134平方米才合理的论调，能否占据上风，被相关部委接受和采纳，我看很悬乎。
——池墨《向90平米政策发起挑衅 任志强为何又“放炮”？》
（2007年4月17日东方网）
“90\/70”政策是2006年房地产行业宏观调控之中最为重要的政策，如今也没有完全放弃，执行多年下来，毁誉参半。
支持者认为，现在房子的面积下来了，总价也相对低了，这确实有助于中低收入家庭购房。以上海为例，原来两房的主力户型面积是100平方米左右，如今70～80平方米也有了两房，这对中低收入家庭购房是有利的。
但反对者则说，这一政策不应该全国一刀切，除了一线城市之外，有些三四线城市房价并不高，居住习惯决定，不需要如此小面积的户型。所以这一政策完全不符合国情。
另外一个反对观点则是，正是因为这一政策，使得很多城市的高档房不足，特别是2009年，上海市场由于大户型严重不足，导致豪宅房价暴涨，从而带动整体房价上涨。
观点八： 关于二套房的争论
央行出台了对第二套住房购买提高首付比例的规定，旨在压缩投资性需求，并借此缓解无法用提高和增加供给的方式来平衡供不应求的矛盾。但什么是第二套住房的定义和标准却引发了社会的争议，各银行有着各自的理解，央行也给出了三条底线，于是也就出现了各地各银行不同的执行情况。
房价增长早已成为社会关注的重点，不从供求关系上根本解决平衡问题，是不可能靠竞争来平衡房价的增长的。近年来土地供给总量是连续下降的，今年开始的土地供给增加也许只能在明后年变成有效供给。连续几年销售大于竣工，逐步加大了销售与竣工比之间的差距，今年已长期保持在2∶1以上了。仅仅靠限制第二套住房的购买并不能让销竣比平衡，反而可能限制了租赁市场的扩大，打击了更新换代的梯次消费方式，迫使一部分人放弃梯次消费而进入一次性到位的购买性市场。
银行提高住房信贷的首付通常是从防范金融风险的角度出发的。但实际上，能购买第二套住房的信贷风险明显低于第一套住房的购买者。
一是用两套住房的首付去承担信贷损失的压力大于只支付一套首付的压力；
二是用两套住房抵押的风险损失小于第一套住房的风险；
三是按现行的中国司法解释，银行无法对只有一套住房的欠贷人实施抵押品拍卖，但对有两套住房的则至少可以拍卖其一；
四是审核购房者收入和还贷能力时，拥有第二套住房的家庭收入未必比只购买第一套住房者低
可见，对第二套住房提高首付和提高信贷利率，从经济逻辑上大约是找不到理由的。央行给出的定义既不是统计标准的第二套住房，也不是风险防范的根源。
当多重社会矛盾并存时，用单一政策很难达到预定目标却常常会在双刃剑的作用之下为治心脏病而引发了血压病、因治肺病而伤了肝和胃。当医生给病人打青霉素之前首先要做的是药用反应实验，否则就可能未治病而先要命。
——2007年10月27日任志强博客文章《关于二套房的争论》
其实，最近房地产市场的问题，主要是房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调，导致自住型购买住房民众的需求无法释放，从而使全国住房销售迅速下降，甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象，不少房地产开发商及地方政府把其原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度，认为是商业银行流入房地产的资金减少所至、是第二套住房政策没有放开所至。
因为，房地产开发商及地方政府清楚地知道，这次房地产市场销售的迅速下降，其关键的政策是由于2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件。
正因为这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分，从而把炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为，炒作与投机退出房地产市场，从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化，以炒作、投机为主导的房地产市场改变为以住房消费为主导的市场，但房地产市场价格则不向这种对象调整，房地产市场销售自然也会减少。
只要有一点点政策的变动，国内房地产市场就会发生根本性的变化。这种现象只能说明2005—2007年房地产市场繁荣、房价快速飙升，并非是住房自住性需求所导致，而是房地产投机及炒作的结果。因为，只是对房地产投机及炒作进行一些限制，要求房地产投机者不能够享受住房按揭优惠政策，以市场价格定价进入市场，那么，房地产市场销售就迅速下降。
如果由于房地产投机及炒作需求减少而认为要放松第二套住房按揭贷款政策，那么不仅与24号文件精神、十七大报告的“民有所居”等基本精神不相符合，而且也与最近的房地产新政策把住房问题放在民生下的精神不相符合，也完全背离了房地产市场发展的根本宗旨。这样，就会把住房看做是一个投机炒作的产品、把房地产看做是一个投机炒作盛行的市场、把房地产市场看做是制造短期gdp增长的工具或者是地方政府财政收入的工具。如果房地产市场是这样，那么我们发展房地产市场的意义何在，更何况房地产市场发展是用属于全国人民的土地在生产啊！
因此，对于当前中国的第二套住房按揭贷款政策，不是怎样放松的问题，而是全面的改革与完善。比如，降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重、制定个人收入真实性审核有效标准及方式、加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。在此基础上严格区分住房的自住性消费及投资性购买，并严格采取区别性风险定价。就如房地产新政那样，对自住型购买住房可以有更多的优惠政策，对于投机炒作住房购买则要严格限制。只有这样，才能控制国内商业银行系统性风险，同时防范信用风险及操作风险。从美国次贷危机的经验教训来看，国内银行监管部门，决不可为了短期的经济繁荣而制造长期的金融风险，危及国家金融安全。
就目前的情况来说，当前的第二套住房按揭贷款政策不仅不能够放松，反而要进行全面的改革与完善，特别是要制定一套严格的个人住房按揭贷款审查制度，让那些没有支付能力的人不能够进入房地产市场，让那些希望通过金融杠杆来炒作房地产的人或是不能进入房地产市场，或是让这些人进入房地产市场也无利可图。如果我们的监管部门看不到这一点，而要放松当前的第二套住房按揭贷款政策，那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。甚至于短期繁荣也无法制造，制造的仅是房地产泡沫。美国纳斯达克泡沫破灭后，格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融危机恶果的根源！
——2008年10月26日易宪容博客文章《放开第二套住房按揭是在制造金融风险》
任志强和易宪容分别从权利和金融风险两个角度出发，对二套房按揭贷款政策进行了评说。任志强首先从权利的角度评说，居民有权利购买二套房，而且如果出租了，也是在解决居民的住房问题，因为只要是有人住，就是解决了住房问题；从金融角度，任志强认为二套房购买者都具有良好的经济能力，不会出现坏账。
而易宪容则说，一定要打击市场投机行为，否则市场房价暴涨会引起金融风险。这次，笔者要赞同易宪容的观点，中国房地产市场确实如此，投机行为过剩，政府对投机的打击力度不足，导致市场房价过高，也使得社会两极分化。政府应该加大对投机性购房的打击力度，也正如易宪容所说，当前二套房贷的政策要更完善一些，需要改革和完善。
易宪容说得很对，政府确实做得很少，政策水平本身不高，还时常摇摆，常常使得政策虎头蛇尾。此番他们论战的二套房贷政策，在2008年金融危机的冲击下立刻开放。
观点九： 房价下跌影响最大的不是开发商
房价下跌谁的损失更大？肯定不是开发商。
中国人拥有自有住房产权的比例高达85%（尚不计算中国农村），也就是说房价的波动首先影响的是中国城镇的绝大多数家庭的财产价格，而不是仅仅影响开发商。
其次，影响的是国家或城市拥有的国有土地价格，土地的出让价格标志着地区政府或人民拥有的土地财富。为什么许多地方政府出台了大量的“救市”政策。他们首先是在救自己，因为没有了开发商这个群体将土地转化为房屋产品、转入到消费的流通，那么政府就无法实现土地的收益，无法实现基础设施的投入等城市建设与改造的公共支出。许多地方政府的支出中，土地收益占到了40%～60%的比重，因此也影响到城市的其他经济发展。
其三，影响的是劳动就业。也许没有人算过房地产对就业的影响，但一算就会吓一跳。每100万平方米的建筑大约要影响到30万人的就业，约用20万吨钢材、300万平方米的钢模板、8万套门窗，2万套卫生洁具、几百万平方米的装饰材料，以及各种管材、水泥等其他建筑材料，会有人做设计、物业管理、打扫卫生、销售与管理
其四，影响的是银行等金融系统。银行会给各种与房地产有关的行业贷款，如果因房地产价格的下跌而影响到这些相关行业，就会产生还贷风险。银行会给地方政府土地储备与基础建设贷款，而土地收入的减少会影响到政府的还贷能力，大量用房屋等固定资产抵押的贷款也同样如此。
银行提供有个人消费贷款，房价的下跌中就有可能出现还贷的压力与困难，还不上房贷，更还不了车贷等其他贷款。
银行还提供给开发商贷款，自然这一还贷能力要依赖于市场的发展了，尤其是银行的抵押品也许不是建完的房子，而是烂尾楼。
其五，大约才是开发商损失。在房价下跌中那些低土地成本的房价也许仍有丰厚的利润，但天价土地的成本就难以控制了，在有盈有亏之中会有人活得很好，有人活得很艰难，但总会比失去住房的危险要小些。
当危险更大时，烂尾楼就成了开发商逃避风险的港湾。
合并起来影响的则是中国的经济。如果经济坐上了滑梯，那么人民的收入减少了，财政的收入减少了，国家的收入减少了，又会让那些试图从房价下跌中获取好处的人占到什么便宜呢。
——2008年9月15日任志强博客文章《谁的损失最大》
最近一些地方政府推出了各种救楼市的政策： 提供最少0.5%最多7%的购房补贴、减免税收、购房可办理户口、提高公积金贷款额度
部分开发商可能幻想，房价又要继续大涨了，部分炒房人可能蠢蠢欲动，准备入市了。然而可以肯定地讲，地方政府的救市行为一定失败。原因如下：
1 过高的房价远远脱离了正常居民收入的购买能力，必然大跌；
2 地方政府没有足够的财力救市；
3 中央政府不可能出手救市；
4 银行不会冒险介入；
5 救市与现有政策相悖；
6 地方政府救市与土地财政自相矛盾。
日本和中国的香港地区、广西北海、广东惠州、海南省的房价下跌，都没有因政府救市而止跌。上海1998年推出的22条救市措施的力度更是远大于目前所有地方政府： 买房办理蓝印户口、购房款5年内从个人所得税税基中扣除、降低税费、最低首付从三成降为两成、最长贷款期限从15年调整到20年。即便如此，房价也未立竿见影地上涨，2001年开始的明显上涨，是因经济增长后居民的住房需求及购买力增加，而非是三年前的救市。
有效救市必须提高居民收入，或降低房价，即降低房价收入比。而这都需要一个相当长的过程。除此之外，地方政府的任何救市行为都只是隔靴搔痒，缘木求鱼，必然以失败而告终。
——2008年10月21日黄祖斌博客文章《地方政府救楼市必然失败》
2008年金融危机之后，相比政府抑制房价快速上涨，政府防止房价下跌的效率确实高了很多，四万亿政策迅速出台，随后各部委、地方政府跟进，救市的政策一轮轮出台，显示出了极高的效率。当然结果也很好，2009年全国房价大涨，涨幅近五成，成为中国50年来房价上涨最快的一年。
显然，政府出手的原因可能正如任志强所说，房地产行业所涉行业太多，事关整个经济全局，万一出事，兹事体大，谁也不敢承担责任。也正如有专家所言，房地产业绑架了中国经济，确实如此。房地产业与中国经济的高度关联性，已经迫使中央政府对房地产行业爱恨交加，却不敢对之下重手。
黄祖斌讲的道理是非常正确的，可惜的是，中央政府采取的政策却是与之相反。
观点十： 不是救市，而是纠错，房价下跌将引发
严重后果
房价下跌会给社会带来什么？首先是不会给穷人带来任何好处，即使是按现有的制度看，房价的下跌一定会让地价下跌，政府的土地收益减少，同时使政府提供城市改造和提供公共产品的能力减弱，也让专门用于给穷人建设廉租房的支付能力下降、市场的投资下降、税收下降、就业下降，并且严重时会引发消费下降、经济下滑或金融危机，甚至社会动乱与政权变更，那么这一切给穷人带来的只能是灾难而没有任何好处！
要救的不是市场的结果，而是要改变市场的游戏规则、改善市场的消费与投资环境；要救的是政府自己、要救的是宏观经济、要救的是市场经济。只要消除了强大的计划经济的行政管理方式对市场经济的干预，这个市场就会从扭曲的状态恢复到正常的自我调节中来。失去了自我调节能力的市场更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是让市场这个人恢复其原有的功能。
——2008年7月31日任志强博客文章《情绪不能代替规律》
压力测试结果显示，房地产价格下降30%，交通银行开发贷款不良率将增加1.2%，个人按揭不良率将提高0.9%。交通银行房贷业务余额占比较小、房贷业务质量较好，个人房贷不良率仅0.37%。
——2010年8月18日交通银行副行长钱文挥在
交通银行2010年中期业绩发布会上的发言
招商银行也做过很多压力测试，新政不会对招行的零售信贷业务产生大的影响。
——招商银行行长马蔚华接受媒体采访时如是说
房价下降40%也不会影响民生银行的资产质量。
——民生银行行长洪琦（2010年5月《南方日报》）
房价下跌说可怕也不可怕，可怕的是像1997年东南亚金融危机爆发之后的香港房价，或者又如当年的日本、中国台湾地区，房价跌幅超过50%，整个社会，随处可见负资产，对整个社会经济造成重大影响。从这个角度说，房价不能大跌、暴跌。
但房价并没有那么娇贵，稍微跌一些，并没有什么。就如这些银行自己所说，跌个三成，银行能承受得起。事实上，2008年金融危机爆发之后，南昌等城市的房价已经跌了三成，并没有出现什么问题。
所以，任志强说房价下跌的恐怖情况，是有很大前提的，并不是房价只要一下跌就会出现。
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