首页 > 野心优雅：任志强回忆录->CHAPTER 06 十年争议 “总理，您受骗了！”
2004年7月，我参加了曾培炎副总理召开的房地产市场分析座谈会。
前一天，建设部部长汪光焘和该部官员召开了以上海、江浙地产商为主的座谈会，并邀请我作为北方的地产商代表，另有来自中、西部的各一名地产商代表参会，会上各地产企业的老总们充分讨论了当前的市场，特别是土地市场供给的下滑将对后期的供给与价格造成的影响。但建设部领导更多考虑的是如何控制价格的上涨，并不从产业发展的角度出发，尤其是忽略了从1996年开始高速发展的城市化需求。
自1996年中国的城市化率超过30%，进入到高速发展的阶段，每年约有2400万人口从农村进入城镇，并从小城镇向大、中城市集中，这一特定的历史发展阶段决定着住房需求的增长。经济发展之后，破旧的城市要进行改造与更新，每年的巨大拆迁一方面改善了城镇住房落后的条件；一方面改善着城市的规划和面貌，也产生着巨大的住房需求。
那时每年因拆迁造成的刚性住房需求高达2.7亿平方米，而每年的住宅竣工量仅四亿多平方米，拆迁和城市化造成巨大的住房需求，供给不足时必然造成房价的上涨。
但当时政府似乎并没有充分认识到这个问题，仍将注意力放在用无限制的经济适用房来满足市场的需求。
汪部长在北京市任职时就坚持大量建设经济适用住房，但并不限制购买者的条件，任何人都可以购买这种享受了政府税收和土地优惠政策的住房，因此北京的经济适用住房没有房型面积的限制，许多都远超过了140平方米，甚至有200多平方米的经济适用房。望京的经济适用住房与普通商品房没有任何差别，许多大房型超过180平方米，有的购买者还将两套相邻住房打通变成了豪宅。天通苑则成了北京的豪车停车场，大量的豪华车穿梭在经济适用住房小区，“九五”、“十五”两个五年规划中，北京市70%以上的土地拨给了经济适用住房和享受经济适用住房政策的国家机关单位。
在后来进行的北京市经济适用住房的调查中，超过50%的购买者都属于高收入阶层，本不应享受国家的补贴，却因购买时无限制条件而浪费了大量的国家公共资源。
晚饭后，汪部长继续召开会议，并总结了8条相对统一的意见，直到晚上10点多才散会。
晚上11点半，汪部长的秘书来了电话，让我到汪部长的房间里讨论问题。这次汪部长提出的是在商品房的土地招拍挂中坚持配备一定的限价房，保证每个城市都能有一批中低价格的房屋，同时开放市场中的商品房价格，用限价房和经济适用房解决中低收入家庭的住房购买问题。
我认为，在市场中国家应控制一定数量的低价房屋的土地供给，但不应在高档商品房用地中配置，这样不利于管理与提高住房的品质，这就是后来媒体上爆炒的“穷人区、富人区”的争论。我和小潘专门为这个话题在香港卫视的《锵锵三人行》中连做了两期节目，产生这个问题的根源正在于商品房用地中的配建制度。至今许多人仍认为应混区居住，这是个“大区”与“小区”的概念差别，在一个完整的地区中应有不同的配置，但在一个仅有几万平方米或十几万平方米的小区中进行这种配建必然产生管理与歧视的冲突。
现在许多小区已经出现一部分业主要求提高小区的管理水平与绿化水平，而另外一部分业主无能力缴纳较高的物业管理费的矛盾，也有些配建廉租房的小区，连低价的物业管理费也无人缴纳，出现了一条列的管理矛盾。
汪部长是个坚持己见的人，但第二天汪部长没有在会议上提出这一想法。
第二天的会议是由汪洋副秘书长主持的，邀请江、浙、沪三地的副市长、副省长们参加并汇报各地的情况。参会的有建设部、发改委、国土部等相关管理机构和各地政府的相关部门官员，虽然也有昨天开会的地产商代表，但会议似乎根本就没准备让地产商们发言，只是由两个副省长、一个副市长主讲汇报，由各部委的参会领导汇报性发言。
当浙江省副省长发言时，曾副总理再一次询问是否当年的销售面积小于施工面积意味着还有大量存货和积压时（前面上海市、江苏省也提到同样的问题），我实在忍不住地高喊了几声：“曾副总理，您受骗了，实际的施工面积中包含了大量的人防、车库、站点、配房屋面积，实际的销售面积已经开始超过可销售的竣工面积了……”也许是破坏了会场的秩序与气氛，我高喊完之后全场一片安静，或许都在等曾副总理发话，但没有人反驳我的意见，浙江省副省长看曾副总理没有表态，又开始继续汇报。
如果各种座谈只听官方的汇报，而不听听第一线人员的声音，那么这种误解将会继续，决策也仍然会是错误的。
2003年之前确实有这种情况，即实际竣工的面积远大于销售的面积，每年都形成一定的现房存量而未能及时销售。重要的原因在于未实行“8·31”大限和土地招拍挂之前，土地的供给是充分的，平均每月保持着40%的增长，但2003年之后，土地市场被压缩和限制了，消费市场却逐步扩大，2004年恰恰是发生这一变化的转折年。虽然只是5月份，但我已经判断出全年的销售面积会接近于施工面积。
2003年之前的销售与施工的比例大约是0.7.0.8∶1，但2004年超过了0.9∶1，销售面积接近竣工面积，如果扣除不可销售的面积（如人防、车库等），实际销售面积已大于竣工面积。2005年之后这个比例达到了1.3∶1，预售的面积开始远远地大于竣工的面积。
地方政府汇报完情况之后，汪部长汇报了昨天开发商的8条意见，发改委副主任刘江汇报了发改委对市场的看法，曾副总理和汪洋副秘书长分别作了指示，其中有一条建议是限制个人消费信贷，以防止房价继续上涨。
散会时，谢家瑾司长对我说：“你要专门跟汪洋副秘书长说说，可不能对消费者信贷进行限制，那样市场就完了。”
我理解谢司长的好意，她是从市场健康发展的角度出发的，但在行政级别上隔着汪部长，因此虽然不太同意汪部长的意见，也不敢直接对汪洋副秘书长反映。我则无官一身轻，尤其是上次在部里座谈会讨论18号文件时，我已经给其留下了一个好的印象，于是撤离会场走向餐厅的路上，我拉住汪洋副秘书长，专门就我在会上的讲话和不能限制消费信贷问题做了一连串的解释和说明。我明确地提出，可以限制土地的供给和开发商的信贷，但要注意供应量的萎缩有可能产生的供给不足的问题，那样会出现房价的恶性上涨。
一面是供给，一面是需求，这两者之间本是靠看不见的手来调节的，缺少供给就会抬高价格，价高就会吸引投资，供求平衡了价格才会稳定。但看得见的政府的这只手，总想用房地产来调节中国经济的整体运行，如经济过热时要压缩房地产的固定资产投资等，这样一定会造成市场中的不平衡。
最终出台的政策是执行严格的“8·31”大限的政策（8·31大限为多部委联合下发的文件，要求于2004年8月31日之前完成已出让土地的批准手续，8月31日之后要执行严格的土地招拍制度），没有强制限制土地招拍挂中的配建，也没有限制个人消费信贷，但限制了各城市的旧城拆迁规模，次年拆迁量由2.7亿平方米下降为1.4亿平方米，等于压缩了强制性的需求总量；也按8·31文件要求限制土地必须执行严格的招拍挂，但2005年市场中的销售面积仍然高涨并远远大于竣工面积。土地的供给连续出现低增长和负增长，为后期的房价暴涨打下了供给短缺的基础。小潘的“鸡蛋换粮票”其实就是土地供给短缺的一种表现，但人们关注了故事的趣味性，却未关注到故事背后隐藏的土地供给问题。
市场中缺少了公开的土地供给，对“8·31”之前的土地和项目的兼并、收购就活跃起来，但这种土地和项目的存量并不多，于是竞争越加激烈，价格随之水涨船高！
市场价格的波动必然带来政府的调控政策，此后几年，这种建设部与开发商的互动活动也在不断的矛盾冲突中发生。建设部的纪检组也加入到了密切关注开发商行动的行列中。
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