首页 > 野心优雅：任志强回忆录->CHAPTER 05 与华远的前世今生 金融危机的第一批“房奴”
1997年下半年爆发了亚洲金融危机，同时中国实行紧缩的政策调控，经济出现了严重的下滑，硬着陆的呼声不断高涨，中国的房地产业出现了全行业的亏损，但华远地产公司业绩仍在以30%的速度增长，仍在不断的扩张之中。
那年刘晓光因为陈希同、王宝森的事件被“双规”审查之后，离开了市计委副主任的职位，去北京首创集团任总经理。首创当时已经穷得叮当响，但手中握有许多借官方的力量而获得的土地资源，恰逢华远上市之后手中持有大把的现金，于是刘晓光再次找到我合作。
看在多年朋友的关系，我既恨又爱这位曾经的政府官员。
如今的月坛大厦用地就是我们搬迁腾退一一二中而取得的旧校址。当时项目卖给了北京市工商局，已经为北京市工商局新的办公楼开工并挖了大坑，刘晓光以市计委的名义，硬将市工商局另行进行了安排，并且只给了我700万人民币的补偿，就将土地没收了。市工商局的建设资金是由市计委划拨的，我只好无奈地将土地留给了刘晓光，而刘晓光则将这里修改规划之后建成了月坛大厦。
刘晓光让企业赞助市计委实现现代化办公，这样的事更是数不胜数，但刘晓光被所有的人认为是好官。一是刘晓光从来没有为个人的利益发生过任何的贪污腐败；二是刘晓光是个热心于推动改革的好干部，他会努力帮企业想办法跨越政策的障碍，转个弯也要让事情能办成，为企业和北京市的建设做出了巨大的贡献。正是因为这一点，许多人都不把刘晓光当成官员而是当成朋友，不是因为他当过官，而是因为他的努力和当官的便利条件，为改革和市场化的建设做出过力所能及的贡献。
于是我购买了原来属于刘晓光的在北四环边上的土地，建设了华亭嘉园小区，同时还用企业拆借的方式借给刘晓光一个多亿的周转资金。刘晓光正是用这笔钱收购了广西的阳光上市公司（现改名为北京首创阳光房地产有限责任公司），后来也正是用这家公司做了我二次创业建立的现在的华远房地产公司的股东。
我这几亿的资金让刘晓光扭转了首创的局面，解了燃眉之急，让刘晓光有了发展首创的喘息之机，并让首创走上了正轨。
但自1997年下半年开始，国际与国内的形势发生了巨大的变化，经济一路下滑，中国的GDP也出现了严重的下滑，尤其是香港的股市也开始出现波动和下跌。
1998年初的“两会”期间，朱镕基当选为国务院总理，其此前的中国保持汇率不变政策曾给亚洲的金融危机中的汇率稳定带来一丝希望，而这次他当选总理让正经受经济冲击的香港多了些主心骨，尤其是其不惜闯地雷阵的表态让世界都为之一振，也让香港的股市出现了反弹，也给了华润（北京）一次机会。
宁高宁敏锐的经济眼光迅速地抓住了朱总理讲话引发的香港股市反弹和全球投资者看好中国经济的瞬间，马上做出了上市公司增资扩股的决定。
我乘早上的第一班飞机飞往香港，而宁总已经开始了与摩根士丹利的会谈，希望摩根士丹利能成为这次增资扩股的承销商，并包销这次的增资。摩根士丹利这次却没有十足的把握，讨论多时之后摩根士丹利打了退堂鼓。
于是我们除了准备相关的董事会决议之外，又与法国里昂证券取得了联系。摩根士丹利与法国里昂证券都曾为公司上市做过总承销商，对公司有充分的了解，并且双方一直保持着良好的接触，他们在为投资者服务时也常带领投资者到公司了解情况，进行深入的沟通，各方之间保持着充分的信任。我们甚至没有见面，而是用录音电话在沟通、交流，就达成了协议。
中午吃饭时双方就准备好了相关的法律文件。下午1点多，里昂证券就来电通知“获得了香港联交所的增资批准，”可以正式开始工作了。下午5点，里昂证券来电说已发行完成了基本的认购，因时差，尚需等待欧美的消息。晚上约10点钟，整个增资扩股的1.4亿多美元的资金就全部到账了，而我们与里昂证券的全部法律文件直到凌晨2点多才整理完毕并互相签署。
按香港的法律规定，上市公司增资不超过原总股本20%的股票时，不需要召开股东大会，只需要由董事会做出决定。宁总恰恰是抓住了这一时机，决定增发2.5亿股，按当时反弹后的市场及5天的平均交易价定价，迅速拿到1.4亿美元的资金。
这宝贵的十多个小时的奋战，在金融危机中为公司的发展存储了足够的弹药。
遗憾的是，虽然融资非常成功，但如何用这笔钱，我和宁高宁之间却有了不同的意见。我当然希望这笔钱能转入国内为我利用，如今华远在国内的摊子铺开了，正是需要大量资金的时候。由于对金融危机的看法不同，我和宁高宁的意见产生了分歧。
宁总的看法和大多数香港人的看法一致，都认为亚洲金融危机会严重地损害全球经济，朱镕基“保八”的决心恰恰说明中国的经济已经出现了问题，很可能出现的是不能“保八”的继续下滑，那么中国的房地产业也一定会出现重大的问题，甚至可能是泡沫的破裂。
确实，中国1997年、1998年的年GDP增速都低于8%，朱镕基的最重大的改革不是打压房地产业，而是通过摧毁中国完全靠福利分配供给住房实物的堡垒来全面推进住房供给的市场化，并以此项改革推动中国经济的可持续增长。
年初时谁也不知朱总理会真的走出住房制度改革这步棋，因此宁总坚持从整体经济可能下滑的角度，保守地安排了整个华润（北京）置地有限公司的计划：一是这次1.4亿美元的资金不能调入国内，而是提前偿还去年增发的可换股债，以避免国内的房地产市场持续下滑，华远公司无力偿还2004年的到期债务；二是华远公司在境内大规模地压缩竣工和储备项目，以准备过一个长期的“冬天”。
境外的股票和债券市场在朱总理讲话几天之后就开始连续下跌，香港的房价也开始连续暴跌，整个香港陷入一片恐慌之中。
华创在香港有个楼盘，华创控股占60%，新鸿基公司占35%，并负责操盘，李嘉诚 长江实业（集团）有限公司占5%的小股权。该楼盘恰在1997年香港回归之前房地产的高潮时进行销售，每平方尺8000多元港币，在华创内外，从宁总的秘书到司机都抢着按公司的内部优惠价购买了房子，支付了全部房款10%~20%不等的定金。但当楼市下跌时，每平方尺的价格下跌到了不足4000元港币，跌了50%以上，这样一来，所有的人都只能放弃和撕毁合同，许多人上百万港币的定金就这样一下子都打了水漂。
当房价下跌的金额超过了已经支付的定金时，重新买房的价格会比含定金的原房价要低得多，于是香港开始有了“房奴”这个词。已贷款支付了房价全款的人比让定金打了水漂的人还惨，他们已经无法用放弃定金的方法撕毁合同了，而必须继续偿还银行的贷款，他们用高价买了一套早已不值这么多钱的房子。
李嘉诚先生专门为此给宁高宁写了封信，要宁高宁仍然按原来已签订的高房价合同，要求买房人继续履约。确实，按照香港的法律，宁高宁完全有权向法院提出继续履行原合同的要求，但宁高宁没有这样做，而是允许所有购房人放弃定金而不再履行原合同，毕竟这些人已经出现了巨大的损失，公司也有了大笔的收入，房子也还可以再卖一次。“房奴”这个词自那时起流入大陆，但陆对“房奴”的理解却与香港完全不同，香港房子的跌价远大于50%，房子已经贬值得很厉害，要还的贷款超过了房子的价值，让还贷者成了“奴隶”，但中国的“房奴”在房价的上涨之中都发了大财，用更少的钱买到了更值钱的东西，天下哪有投资房子发了大财的人反而成为“奴隶”的呢？
亚洲金融危机和董建华特首的“八万五千套居屋”政策让香港的房价暴跌时，也引发了香港的股市大跌和债券大跌。华润因此可以用扩股新收的1.4亿多美元在卢森堡的债券市场上用远低于票面值的价格回购大量的债券，最低时只有原面值的50%~60%，并因此获得了大量的盈利。但这个盈利却只有香港的上市公司可以享受，而内地的中方股权无法从中受益，于是本为一体的借桥上市开始出现两个不同利益体之间的矛盾。其实在2003年至2004年（即债券发行的可换股后期），香港的股价早已回升到可以不用还债的价位以上了，但当时的危机让许多人对中国的经济失去了信心，因此不敢也不愿承担远期的风险。
这笔融资用于债券的回购，解除了香港上市公司的还债风险，取得了大量的盈利，却给内地正在扩张中的华远地产带来了巨大的损失和风险。
年初的华远地产董事会上，当我雄心勃勃地汇报年度经营发展规划时，黄铁鹰表示了坚决的反对，并代表大股东重申了香港经济下滑和中国经济下滑的危险，提出要将风险意识放在首位，要首先保证企业的安全，甚至提出在目前危机前景不明的情况下，“不投资就是最好的投资决策”。
我自认为比黄铁鹰更了解中国的情况，因此坚持可适度压缩，但不能全面退却，由此我们之间开始有了更多的分歧。当时华远与曙光电机厂签订了合同，收购其三元桥厂区的土地并进行开发，其中首期应支付的8000万元定金已经支付，凤凰城的一期工程也已准备动工了，但黄铁鹰要求中止合同，宁可8000万元定金不要了，也要让华远退出三元桥曙光电机厂的项目。双方争执不下，最后各退一步，达成了妥协，这8000万元只做第一期的土地费用，只盖第一期的楼，后期不再继续执行合同。
实际上这个项目最后还是由华润（北京）置地完成的，但因合同中止，2003年重新续签这个合同时华润多支付了两三个亿的土地成本，当时如果继续执行原合同，也许就完全不一样了。仅凤凰城这一个项目，就为华润创造了大量的盈利。
没有境外的大量资金进入确实给华远地产带来许多困难。为了东升园和东冠英地区旧城改造的拆迁，华远地产购置和建设了近40万平方米的拆迁房，占压了大量的现金。1998年的城镇住房制度改革（简称“房改”）取消了住房的福利分配，实行货币和市场化的改革，同时北京市将拆迁政策由原来的实物拆迁安置改为货币化分配。于是开发企业的拆迁房就都变成了废物，同时还需要在拆迁房未能变现之前用另外一笔现金进行拆迁，但我的手中已没有多少可用的现金流了。
同期阜外大街与改造中的中实公司因中国银行和建设银行发生了购房合同纠纷，未能按时向华远支付应支付的土地转让款，西单高登大厦的土地转让款也出现了拖欠，包括中国国土资源部的办公楼项目等也拖欠了购楼款，几项因素的综合，致使1998年公司开始出现资金紧缺，而不得不压缩部分工程。
虽然公司1998年的战略调整和资金情况变化并没有在当年造成重大影响，却在1999年凸显出问题的复杂性了。
假如1998年从香港国际资本市场上获取的资金进入到内地，那么华远的发展就不是最终与华润分家的二次创业，而是会连续增长和不断扩大。
后来发生的一系列变化，既与亚洲金融危机的影响相关，也与1998年的房改相关，当然也与华远房地产未能及时地市场化，并在转型之中暴露出了许多非市场化的问题息息相关。
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