首页 > 野心优雅：任志强回忆录->CHAPTER 03 出没风波里 什么才是“不可抗力”
前进的道路并非是一帆风顺的。1988年的“停缓建”命令之后，紧接着是全国房地产开发公司的情况整顿，这也是配合压缩投资高涨、防止过热的重要措施。
当时北京约有40多家已注册的房地产开发企业，而市里要求18个区县，每个区县只保留一家开发企业，市里保留两家，给中央保留41家开发企业名额，其余的开发企业要“关、停、靠、转”。当时东城、朝阳、宣武、海淀等区都将各区的两三家企业合并为一家了，但西城区有3家开发企业，一是房管局系统以维修旧房为主的开发企业西城区住宅开发公司，并拥有与四川省政府合作的四川大厦项目，因而暂缓调整（四川大厦原本是与华远合作的项目，也是华远做的可研报告，但因我被检察院抓捕，区政府将该项目划拨给了该公司；二是西城区城市建设开发公司，这是一家由统建办公室改造的传统的正牌开发企业，当然是唯一应正式保留的；三是华远这个后起之秀，但由于我们有正被停缓建的华南大厦项目和其他正在建的住宅项目等，因此给华远地产公司的“判决”是“死刑，缓期执行”，要求华远开发公司除完成已立项和开发的项目之外，不得再申请新的立项和开发新的项目。
其实早在1987、1988年，戴小明已经开始在北京之外寻找更多的生存机会了。
华远在广州设了办事处，在深圳购置了物业，在海南设立了与中国金融学院、中国人民银行北京分行合作的华银国际信托公司、海南环岛旅游公司，以及租用军方的蜈支洲岛进行开发。华远总公司将由北京为支点向全国发展。
我坚信，房地产开发将是未来中国发展的重要路径与手段，我要努力将“死缓”的判决变成再生的动力，要想尽一切办法生存下去。
这就有些像今天从媒体、网络中看到的事，人们几乎可以一边倒地认为被强制拆迁的居民，就一定是正确的，仅仅因为有一些强制拆迁行为是违法的、恶劣的，是强制侵犯了私人的财产权利的，由此导致人们对强制拆迁的痛恨，因此大家也就不去分析真正的事实和判断真正的是非了。其实在媒体与网络中也可以看到，在现实中普遍存在类似情况，那就是有许许多多的“天价”钉子户，这些“天价”钉子户滞留的原因并非是出于对私有产权的保护（有些甚至是租用的公房），也并非是提出了合理的要求而得不到满足，许多强制性拆迁是经过了法院的合理判决的。也许有些人认为开发商都是坏人，因此认为强制拆迁都是开发商干的，也就都是坏事，因而支持被拆迁户。其实大多数的强制拆迁都不是开发用地，也不是开发商的行为，如网络上有名的钱云会案件，根本就与开发商无关，而是电厂的建设用地。
恰恰因为历史上我们曾努力地学习“凡是敌人拥护的我们就要反对，凡是敌人反对的我们就要拥护”，这种不论事实真相，而以情绪的好恶为标准划线的判断、思维方式至今仍占据主导地位，因此在许多问题的讨论中就会出现非甲即乙、非此即彼的争论。当今世界早已不是以主义划线的时代了，不同阵营中的人们都在试图寻找利益冲突或主义冲突中的共识。
如今，不管是在世界合作的经济组织之中，还是在联合国的各种组织中，包括世界各种体育、科技组织中，都不再是以主义来划分阵营和判断对错，而是就事论事、认真分析、友好协商占据了主导地位，遗憾的是，在中国，这种以情代思、以线划对错的“凡是”并没有结束。
我当时更多思考的还是如何解决我面临的各种难题。
清理整顿的工作开始了，应该庆幸我们曾做出的一系列强制性规定，它让几乎所有华远的人都得到保护，没有人卷入进去成为政治的牺牲品，我也用最短的时间恢复了正常的工作。我给员工的承诺是，尽管我们面临着巨大的压力和困难，但如果别的人能吃上一个窝头而活下去，我就一定能让员工吃上两个窝头或馒头，只要我们共同努力，就一定会渡过难关，取得胜利。
其一是华威大厦总承包的乙方香港瑞安建筑集团和中国铁建股份有限公司合体，以“政治”事件为不可抗力的理由，要求华威大厦的总施工期向后推延，原定于1990年初全部竣工，要拖延至一年之后竣工。这些理由中也包括因学生们将运送玻璃幕墙的集装箱推倒当路障而造成大量的损失，不得不重新加工订货，从境外完成订货加工和生产运输，则需要大量的时间，竣工的时间无疑要大大地延后了。
这份联合总承包中，香港瑞安公司是提供了巨额担保的，他们出具了500万美元的担保函，如果不能按期竣工，我方有权扣押和兑现这500万美元的担保函，如果“政治”事件变成不可抗力的理由成立，则我方就不能要求承包方履约并按时竣工，并且我方也无权扣押和兑付对方的保函，于是“政治”事件是否被认定为不可抗力事件就成了关键，而又由谁来认定这种政治事件的性质是否算是不可抗力事件呢！
毫无疑问，中国的官方政府不会承认这是一件属于不可抗力的政治事件，没有官方的文件，中国的法院与仲裁委员会也都无法裁定这种政治事件是否算是不可抗力事件，或者说也不可能承认这是合同履约中的不可抗力的理由。官方不承认，这不仅是政治立场的问题，也是对世界的一种表态，官方只能坚持这是西方势力在中国的一次阴谋，而中国政府粉碎了这个阴谋，并很快地恢复和稳定了正常的生活、社会、经济秩序（至少这次事件没有在中国的经济上造成太多的直接损失），法院与仲裁机构当然不会超越这条政治的红线，当然也不愿意以一个案例来引发更多的合同纠纷案件。
合资公司作为甲方当然也会坚持这不是一个执行合同中的不可抗力因素，仍然要求合同的承包方必须履行合同，按期交付使用，如果不能按期交付，则要扣押和兑付保函，由承包方承担给合资公司造成的损失，这样至少可以减少合资公司因推迟经营而产生的经济损失和贷款利息支付。
同时公司还面临着另外一方面的压力，这个压力来自国际贷款银团。
华远面临的第二个更严重的问题是：按照贷款银团的规定，建设资金的使用有明确的严格的规定，即必须在规定的时间完成计划中规定的工程进度，并领取和支付相应的贷款，按规定的时间开业和经营，并按规定的还贷期限支付贷款利息和本金，所有的每一步期限是确定的，贷、还款的数额与期限也是确定的。但当“政治”事件发生之后，首先是施工总承包提出了要按不可抗力因素拖延工期，并不支付违约担保，那么我们就不可能按期经营并按期还款了。
更严重的则是贷款银团的代理行向合资公司提出，因公司工程进度违约，要求合资公司提前还款，并要求中国银行北京分行履行贷款全额担保的义务，要扣押并兑付中国银行为贷款银团开具的担保函。
这是1949年以来，中国政府和中国企业在所有涉外贷款中第一起要求提前还款的案件，也是第一起要求中国银行承兑担保函的事件，这件事无论是对国家的信誉、中国银行的信誉还是合资公司的信誉都是一件重大的事情，当然也引起了各级政府的重视。尤其在那样一个特殊的时期，正是中国改革开放初期，对外政策面临重大考验，并受到众多批评，如果真的出现国际贷款银团要求提前还款并兑付中国银行保函的事件，会在国际上产生重大的不良影响，这就不仅仅是一家企业的事情了，就变成了一件涉及国家改革开放进程的大事。
针对这种情况，我们也大胆地做了一件中国历史上第一次的事情：我们抓住贷款银团未事先通知担保银行而要求贷款方提前还贷这一漏洞，同时在香港和斯德哥尔摩的两个法庭起诉贷款银团，我们这一起诉，对方就必须中止提前还款和兑付担保函的执行，等待法庭的判决，这就为我们解决相关问题争取了时间。
通过区政府的协调，政府用红头文件的方式首先化解了合资公司与总承包方的矛盾，双方各退一步：一、肯定了中国不存在不可抗力的政治问题，承包方应对合同违约延期承担责任；二、同时承认特殊情况给按期完成工程造成了麻烦，事出有因，最后决定承包方支付300万美元的担保费用，并应按所约定的工期完成全部工程。这种各打五十大板的做法，双方虽然都不够满意，但都选择了接受，毕竟如果拖延下去，双方的损失都可能会更为严重，这种处理也有利于针对性地解决后续贷款银团的贷款重组问题。
而针对贷款银团提出的延期经营必然带来无法按期还款的问题，市、区两级政府也采取了一些措施，张百发、吴仪、张建民三位副市长联合召开了多次办公会以协调各方，并做出了一些利益调整的规定。
在中外合资时，虽然华远与挪威方各占华威大厦50%的股权，由中方负责出土地并支付合资期间的全部土地租用费用（土地使用费），但由于中方需要将大厦的一至三层还建给原区里的被拆迁单位（这是合资的前提条件），因此虽然双方各持50%的股权，但收益的利润分红按中方35%，外方65%的比例分配，而且还建部分不计入合资公司，合资公司要用扣除还建中方的面积之后的剩余面积进行经营，并偿还贷款本息，而贷款银团正是根据这些剩余面积的经营能力测算，认为延期经营会无法偿还贷款本息的。
为此区政府决定，为增加合资公司的还贷能力，满足贷款银团的要求，将本应还建给区政府的面积中的第三层，在偿还银团贷款阶段，由合资公司无偿经营使用，以增加合资企业的收入，增加还贷的能力。在偿还完银团贷款后，再将大厦的第三层还给中方的还建单位，或按市场价格租用，由合资公司有偿使用。
为了挽救合资公司的危机，华远通过区政府协调，将三层商业楼面还贷前的无偿使用权转给了合资公司，那么中方与外方在合资公司各占50%的股权，也同样应改变原有不平等的分配关系，改为了50%对50%的分配比例，双方重新修改了合资合同，并向国家外经贸委申报，并得到了批准。
完成了这些境内的协调工作之后，我们也有了要求贷款银团重组贷款合同的条件和资本，合资公司增加了出租物业的面积，增强了收入与还贷能力，也让贷款银团看到了希望和保证，当然也不愿意打一场旷日持久的官司了。
这个过程中间工程在继续加紧进行，公司靠施工方的履约担保罚款的300万美元和从中国银行北京分行取得的400万美元的临时贷款支撑了工程的建设。
前后与贷款银团多次协商、扯皮，大约用了一年多的时间，终于基本达成了重组贷款的一致意见，扭转了这一连串的危机局面。
签订重组贷款协议时，说实话我们心里并没有充分的把握，也做出了一些再退让条件的准备，但希望能争取到最好的条件。
那天，当代表贷款银团的代理行代表到京时，担任华威大厦总经理的王汉光告诉我说，只给他办理了24小时的入境签证。从其10点多到京后就开始紧张的谈判，许多问题的细节上双方仍有许多争议，律师、担保银行、合资公司、翻译都在各种大会、小会中拖得筋疲力尽。到晚上12点时双方仍未达成协议，这个犹太人却无法离开中国了。我再次与王汉光、中行担保行的蒋月萍共同商量，坚持必须签署完重组贷款合同之后才去为其办理延期签证，让其离境。
终于在凌晨4点钟左右，各方就合同文本条件达成了一致，开始打印装订文件，各种文件最终摞在一起有一米多高，都是中英文双语文本，仅签字、盖章就用了两个多小时。凌晨，我们非常抱歉地将中国银行北京分行的牛忠光行长从熟睡中叫醒，并拉到谈判桌上来签署各种文件，直到早上8点多钟才最终完成全部重组贷款文件的签署，所有的人都终于松了一口气。
为犹太人租用的宾馆只有未打开的行李箱待了一晚上，所有人都吃的盒饭，一夜没有合眼。早上我们为犹太人换了机票，将其送上了飞机。其实我们根本没有能力只为其办理在京只停留24小时的签证，但这种虚假的消息也许会有助于我们促成双方尽快地达成协议。
这次重组贷款合同签署之后，贷款的额度增加了，但执行合同并没有再出现问题。尤其是邓小平的南方谈话之后，市场经营情况也发生了很大的变化。合资公司在王汉光总经理的管理之下（我虽是合资公司董事长，但从未管理过具体的事务）不但实现了经营的目标，反倒是真正地实现了提前还贷。1998年出现亚洲金融危机时，贷款银团出乎意料地向我们提出，如果有需要，银团可以再提供新的贷款。
正是因为严格地按期还贷和提前还贷，让双方有了充分的理解与信任，2001年我们还清了所有的银团贷款。
由风波引发的另外一场危机，则是华威大厦合资股东的变更。挪威的合资伙伴对中国的政治与改革失去了信心，没有坚持到大厦的开业就将全部股权转让给了德国的一家企业，从中国脱身了。这家德国的企业看到了中国商业发展的前景，提出将原来大厦设计的四至八层的办公楼改造成商场，并从德国带来了最先进的墙体切割设备，硬是在已经建好的钢筋混凝土楼板上切开了可供自动扶梯上下的楼梯口，将自动扶梯从一层一直通到了八层（原来只到三层）。
这种大型改造当然要有精确的设计计算，要确保大楼的整体性与结构的完整性，更要有重新的加固计算，保证抗震的强度和安全。遗憾的是德国人也没有等到收获的季节，在开业不久后又将合同中50%的股权转让了。这次接盘的股东，恰恰是总承包的施工方之一的香港瑞安集团的罗康瑞先生。正因为他对大厦充分了解，也因最后施工中的结算和被扣罚的300万美元保证金，为此他成为了大厦的股东，有些事反而更容易解决了，通过减免税费的政策，也减少了其在承包施工工程中的损失。
仅仅这一个合资的项目，就因西单地区的改造和政治事件的发生了许许多多的故事。这既是华远的第一个西单改造项目工程，从而带动和引发了整个西单一条街或说西单地区整体的改造与变化。也是华远第一个国际合资的项目，第一个国际银团贷款的项目，从而带动了华远此后的多项国际合作，以及跨境的上市活动。这些国内、国际事件的发生，也让我积累了大量有关国际交往的知识与经验，学会了如何与国内的政府合作，如何突破现有体制的约束；如何处理各种危机；如何处理各种不同的股东合作关系；如何利用金融的杠杆作用；如何进行商业综合体的建设与经营；如何随着外部环境的变化而改变自己的战略、战术，以适应市场的要求，实现目标利益的最大化；如何利用各种社会关系和银行的优势，过渡和搭桥，为解决危机而换取时间，并用时间换取操作的空间。最终完成本来不可能完成的任务，实现最终想实现的目标。
1988年、1989年的一连串危机，可以说是雪上加霜，一波未平一波又起，但通过集体的智慧和勇敢积极的应对，我们终于化险为夷了。每一次危机来临时，总有一些人退却；每一次问题加重时，总有些人会绝望，但是要敢于正视和面对。只有充分地利用可以寻找到的机会，只有一步步扎扎实实地解决问题而不存在任何侥幸心理，才能战胜一个又一个的困难，距离目标更近；只有将一次又一次的成功累积起来，才能攀登到山顶，实现我的梦想。
没有任何一次的成功是从天上掉下来的，没有任何一次的成功是别人送上门来的，更没有什么是可以不付出牺牲而轻易获得的。男人的肩膀只有在重担之下才能锻炼得更加可靠，更加坚强。也只有担当得起历史的重担，才能开辟出创新的道路。
点击收藏 小提示：按键盘CTRL+D也能收藏哦！