首页 > 李嘉诚全传 > 第三十一章 德财兼备 白璧微瑕放光华
楼市投机活动声名狼藉，公众同仇敌忾，纷纷谴责炒手。也有人把批评的矛头指向发展商，认为发展商是炒手的黑后台，狼狈为奸。
此话自然偏激，不过发展商与炒手利益相关，这是事实。应该看到，大部分经纪公司为推动楼市的发展，起了良好的作用也基本遵守楼市游戏规则。它们牟取较厚的利润，同时也承担较大风险。
也许是这个原因，发展商总是处处为代理商说话，甚至偏袒无照黄牛党。商人皆为利——你若能认这个前提出发，就会对发展商在此事上的言行不感惊讶，自然也包括李嘉诚。
香港知名地产记者王康，在其有关地产楼市的系列文章中，几处涉及到李嘉诚，现笔录几段1994年间的只言片语：
“据市场人士表示，爱美高（注：主席为刘銮雄）是于1992年8月时，透过内部认购形式，向长实购入第二期（嘉湖山庄）赏湖居第4座单层数的半幢单位，估计达152个，而内部队购较公开发售价，一般便宜约5%（注：代理商看好的更是日后楼价上攀）。
“除爱美高外，嘉湖山庄第二期赏湖居第3座，是另一幢以内部认购方式转手的单位。
“上周初，该批为数296个单位的现货单位全幢（公开）推销……20楼以上的18层单位（注：全楼高38层，住户图靓景欢喜择高楼），买家一次认购3至4个单位才有（可）交易（注：只有炒家才会一次买几个单位）。
“嘉湖山庄内部认购猖獗，复式单位加80～100万，普通单位亦加几十万，一个单位未到用家手，已有几个人经过手，赚过几次钱，其中第一二手‘特权阶级’，自然赚得‘溶’……‘特权阶级’炒完嘉湖山庄，又去炒海怡半岛。
“但怎料，上周四，李超人一声令下，吩咐立即‘叫停’，说嘉湖内部认购做得太扬，过分了一点，海怡和下一个楼盘都要收敛（注：市场有关打击楼市，遏制内部认购的风声很紧）。长实嫡系人马可以内部认购，但只能转让给直系亲属。
“（海柏花园）示范单位挤得水泄不通，门口亦有地产代理（商）兜客，加10万，加15万出售内部认购单位，照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家，近期多个楼盘中，炒家在此最赚到钱。”
笔者赴港考察，曾就王康披露的材料询问一位新闻同仁：“这是否属实？”该同仁道：“是事实，这种事在本港地产界习以为常，见怪不怪。与那些与公众对着干的地产商比，李嘉诚则算有分寸，有节制。”
步入20世纪90年代，公从舆论要求港府立法打击楼市投机的呼声愈发高涨。人们预计，条例出台，将为期不远。
众所周知，港英当局对强大的华资地产财团感到畏惧。十大地产上市公司（仅置地为英资），占香港股市总计市值的2成以上。实际上有不少大鱼漏网，如太古地产，后来归入太古公司成为综合股，不少从事他业的巨富，亦把重点放到地产上。据估计，香港过半的资产为地产商和兼做地产的富商控有。尤其是10大地产巨头，控制了同业地产股市值的五成以上。地产巨头实际上是松散的垄断性集团。
过去有句流传甚广的话：“控制香港的是港府、汇丰、马会、怡和。”从20世纪80年代后期起，有人这样说：“控制香港的是港府、汇丰、马会、地产商。”
港府对地产商垄断财富耿耿于怀。无独有偶，港府官员和亲英人士，能在众多的行业寻找到众多的“知音”。
一些财经界学者说：“由于各种因素，造成了财富分配的不公。香港经济是外向型经济，真正为本港赚来外汇，积累财富的主要是贸易、航运、工业等等。地产商在社会财富的再分配上，获利最大，并且大得离谱。
“世界上，没有哪个地方，像香港这样最富的阶级几乎全集中在地产界。过去香港也不是如此，大富豪分散在贸易、零售、航运、金融、地产、工业等行业。现在其他行业的富豪逐步在富豪榜上挤下去—除非他们抱住了地产。这种现象，实际上是香港经济衰退的前兆。”
香港杰出的建筑商陆孝佩，一生为地产商和业主建楼不知凡几，其中汇丰银行大厦就是他的杰作。他只知盖房，不知卖房，辛苦一辈子，积累的财富少得可怜，而与他拍档的地产商皆成大富。他晚年时，人们仍称赞他的建筑业绩，他说：“我是世上最蠢的人，不知道早年就去搞地产。”
“无壳”升斗小民的愤怒情绪，“有壳”人士对地产界的“微词”，无疑给港府遏制地产垄断，打击楼市投机注入一剂强心针。按理港府要实现目的易如反掌，据传，港府有关官员表示，要打老虎。老虎是谁，自然是地产巨头。
1991年11月6日，新上任的财政司（主管财政的最高行政长官）麦高乐，宣布增加楼宇转让印花税和限制内部认购比例，以杀楼市炒风，平息民怨。
据说李嘉诚虽知悉此事，因筹备多时，耗费相当财力一精一力，改期不利。于是，天水围嘉湖山庄第一期仍按期开盘。是日，炒家买家十分踊跃，排队的长龙浩荡，3天内竟有3万人登记，相当于发售的1752个单位的二十多倍。
据传媒报道：
“麦高乐对此大表不满，觉得李嘉诚明知他在当天宣读打击炒楼措施，却偏偏不避风头在同日推出大楼盘，与政府‘对着干’。麦高乐于是使出厉害的招数，11月13日由银行监理处致函各银行，将新旧住宅楼宇按揭贷款，由原来的八九成，降至7成。”
李嘉诚一贯从事谨慎，这次却不慎撞到槍口上。地产同仁原以为咄咄逼人的麦高乐会槍打出头鸟，殊不知他一竹篙打着一船人——地产商均招50大板。
银行按揭的比例，直接关系到买家与炒家首期现金的承担，进而影响到楼市的兴衰，楼价下滑，地产商与代理商要双双栽进去。
11月21日，李嘉诚在他的“家店”——希尔顿酒店，设宴招待来访的加拿大卑诗省总督，李兆基、郑裕彤、郭炳湘、郭鹤年、何鸿、罗嘉瑞等地产巨头应邀作陪。有人认为，这是向港府“示威”，如果逼人过甚，他们将把投资重点移向加拿大等美欧澳国家。
记者询问他们对政府降低按揭成数的反应。一贯口讷，在公众场合甚少开腔的李兆基，率先表态，声称会透过自己旗下的财务公司，提供较高的按揭成数，防止楼市下跌。其他地产巨头异口同声附和，口气异常坚决。李嘉诚在记者的穷追之下，最后也表态，他说希望能与政府协调好关系，如果地产同仁都这样，他也会跟随潮流。
麦高乐等一批官员，对地产商“对台戏”异常恼火。第二天，麦高乐与汇丰银行大班浦伟士、恒生银行主席利国伟紧急磋商，由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席浦伟士措辞极为激烈，严厉警告地产商，如果一意孤行，日后其他发展计划将得不到银行的支持。华人银行家利国伟口吻较为温和，但绵里藏针，他一方面指出地产商属下财务公司（注：财务公司是有限存款放款的银行机构）未必有足够的资金；另一方面解释政府的措施只是抑制炒风，并非打击楼市。
香港首席财主汇丰大班发了话，地产商马上妥协，在第一时间召开记者招待会，声明接受7成按揭规定，并无意与银行对立。
日后的事实证明，李嘉诚等地产巨头，只是作策略上的退让。
据1994年8月《香港楼价探秘》一文称：
“1991年以来港府和银行曾多次联手打击楼宇炒卖活动，推出一系列旨在限制炒家投机活动的政策措施，如：买家须付楼价5%作按金；限制内部认购比率低于50%；楼花转售征收2.75%厘印费；将住宅楼宇按揭率由90%降至70%；向频密买卖楼宇的投资者征收利得税；将提前赎回按揭货款的罚金增至5万港元或楼价的3%；将500万港元以上的住宅的按揭率降至50%，等等。
“措施可谓严厉，但市场回应不积极，楼价反而越炒越高。仅今年第一季度便上升30%，终于引起社会各界的强烈不满。普通市民无力购房，怨声载道。”
为何港府措施严厉，而打击不力呢？
首先是港府自己顾虑重重，患得患失。
香港人多地少，港府奉行高地价政策，造成地价高企（居高）不下。长期以来，地产收入一直是政府财政收入的大头，20世纪90年代更是如此。以1993年为例，政府买官地和更改用途补地价收益达422亿港元，加上地产方面的各类税收，差不多占政府总收入的70%.
在地产收益上，港府与地产商同样不厌其多。
那么，各界为何只谴责地产商，而纵容政府呢？这是因为政府的财政收入，用于浩大的公费开支，英国政府未向香港抽缴财政收入，香港政府靠买地的收入维持其低税制。政府也建公房，一类是学校之类的公益建筑；另一类公建住宅楼宇非盈利售予或租予超低收入者。好人给港府做了，恶人让地产商做。地产商高价买的地建的房，必定会嫁祸于用户，用户当然会群起而攻之。
打击楼市炒风过严，必引发楼市下挫。楼市一淡，政府的地产收益必会锐减。
不少地产商，指责政府囤积居奇，好卖高价，楼市高企（高价），首先是政府地价高企。打击炒风不能从根本上解决问题，重要的是增加土地供应量，适当调低地价，以量多保证政府收入。
李嘉诚以和软的口气表示对打击炒风的看法：言法管制固然起一定作用，但管制太多不利楼市的发展。
这恰恰是港府最害怕的，李嘉诚不愧具有超人智慧。
第二个重要原因，是地产巨头的实力，足以与政府和银行抗衡。
恒生主席利国伟，似乎低估了地产巨头的能量，像长实等十余家大地产公司，就有充沛的自有资金提供八九成按揭。银行的7成按揭，坑苦了中小地产商，他们非得依赖银行不可，只有借助削价来吸引买家炒家。
李嘉诚等一些地产巨子，果然就按最初设想去做。银行家一时大为惊慌，因为地产按揭占银行业贷款总额的3成以上，银行将会丧失盈利的重要渠道。于是有的银行，偷偷放宽按揭率，使中小地产商大喜过望。
李嘉诚与银行对着干，导致了他与汇丰“蜜月”的结束。
李嘉诚与汇丰“蜜月”始于20世纪70年代末，汇丰前大班沈弼宣布，一次性将汇丰持有的二成多和黄控制性股权，以相当和黄资产净值的半价售予长实集团，使长实这间中小公司，控得庞然大物——香港第二洋行和黄。
1980年，汇丰委任李嘉诚为董事；1985年，更委以非执行董事长之衔给李嘉诚。这一崇高荣誉，香港华商另外惟有世界船王包玉刚爵士曾获得。
1992年4月2日，汇丰控股宣布，李嘉诚将于5月份辞去汇丰控股及汇丰银行副主席一职。
汇丰宣布之后，李嘉诚马上召开记者招待会，表明他的辞职与最近汇丰收购英国米特兰银行毫无关系，纯属巧合。他指出，辞职始于两年前，但一直未被接纳。他强调，辞职的理由是基于私人原因，拟将腾出更多的时间专注于其他业务及发展个人兴趣。
李嘉诚的话，并没有平息市场种种揣测。《信报》指出：
“各种传闻之中，除了指李嘉诚不满汇丰与米特兰合并之外，亦有传闻指李嘉诚不满汇丰不断主催银行界收紧楼宇按揭至7成，令地产市道无法如去年般兴旺，故与汇丰方面不和。”
长实集团从20世纪80年中起，逐步减少资产负债率，加大靠自有资金发展的比例。这种保守的经营作风，受到金融分析家的批评。有人揣度，李嘉诚与浦伟士的“交恶”，从那时起就埋下了种子。
出人意料的是，浦伟士后来却委任小超人李泽钜任汇丰非执行副主席。市面传闻，这是李氏家族与汇丰的“二度蜜月”。汇丰审时度势，必为1997年后考虑。
汇丰与李氏父子的“二度蜜月”，客观上造成银行家卡地产商脖子的手趋于放松。
李嘉诚一贯擅长在低潮时补地价。
堪称补地价经典之作，是黄埔船坞发展英埔花园大型屋村，工业用地改作商业住宅用地，按1981年市价计，李嘉诚需补28亿多地价。李嘉诚延至1983年，中英谈判，本港信心危机楼市崩溃之时与政府拍板，结果以3.9亿元的惊人低价达成协议。
舆论为李超人绝桥击掌喝彩，亦有少数分析家唱反调，认为李氏的战果，是以牺牲政府的收入为代价的，若人人效仿，不啻是政府的财政灾难。
也许是有关官员掉以轻心，也许是对市道预测失误，又让李嘉诚赢得漂亮仗。丽港城与海怡半岛的宏伟大计，涉及庞大且复杂的油库、港灯电厂和青衣联合船坞换地补地价，李嘉诚则在八七大股灾后几个月搞掂。之后，股市楼市全面复苏。港府未按谈判初期的价码得到补地价收益，哑巴吃黄连，有苦难言。
李嘉诚与英商嘉道理，合伙将鹤园电厂旧址发展商住屋村。北京风波后，香港再爆信心危机，移民走资迁册潮。到1990年，地产市道奄奄一息。聪明的李嘉诚，将补地价谈判选在这个大好时机，亲自出马，殷切之极。
数吃败仗的港府官员，总算被超人“调教”得异常聪明且警觉。他们以其人之道，还治其人之身——也效仿超人绝桥实行拖延战术。1992年春，邓小平南巡讲话，大陆改革的巨浪波及香港，香港楼市水涨船高，地价飙飞。好，港府现在来与李氏拍板——你不是急于求成吗？现在就成全你，最后谈判结果，补地价38亿元。
李嘉诚虽未在补地价上占到便宜，但他搞掂重建计划，也非一件易事。
《壹周刊》借用一位地产老行尊的话说：“别人向政府申请换地，不容易得到批准，李嘉诚申请就很快获得批准。”一些申请换地与洽谈补地价而受挫的地产商及业主，在政府面前宣泄怨气，说政府给李嘉诚太多的优惠，李嘉诚是政府的宠儿，把我们当后娘养的。
如果过去，政府真的把李嘉诚当成宠儿，现在还会为他大开绿灯吗？
现在的关系是，李嘉诚尽管主观上不愿与政府对立，但实际上已造成这样的后果。港府即使不给李嘉诚小鞋穿，至少也不会迁就李嘉诚。
不过地产界仍很迷信李嘉诚换地的超人能耐，远东集团主席邱德根，便是其中之一。
邱德根是集地产、酒店、金融、游乐、戏院等多种行业于一身的商界强人。他旗下公司远东酒店和娱乐公司在九龙荔园拥有一批物业地皮，其中有宋城和荔园游乐园，游乐园一部分是自有地皮，一部分是租用的官地。另外，邱氏家族在游乐园外围还拥有大幅土地。
荔园交通便利，环境优美，有遐迩闻名的宋城及游乐园，又邻靠中高档宅区美孚新村。发展商住物业，潜质极佳。
1991年4月4日，邱氏家族的远东酒店和娱乐公司，与李兆基的恒基兆业及林伯欣的丽新发展签订临时买卖合约，共同开发宋城现址及邻近8万平方英尺土地，发展三幢大型商住物业。
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