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第十章 地铁招标 一飞冲天战地王

  1977年,长实参与地铁遮打站、金钟站的上盖兴建权竞投。当时呼声最高的是置地公司。中区是置地的“老巢”,卧榻之旁岂容他人酣睡?置地志在必得。群雄逐鹿,鹿死谁手,似有定局,但结果出人预料。缘何缘何?

  1977年,是李嘉诚事业上不寻常的一年。

  香港境外的大气候由阴转晴,世界性石油危机已成为历史;中国大陆已从十年“文革”动乱中走出来,提出四个现代化口号,显现出改革开放的端倪。

  本港经济以11.3%的年增长率持续高速发展。百业繁荣刺激了地产的兴旺;地产的兴旺,又带动整个经济的增长。地产成为本港的支柱产业,举足轻重。

  1958年,李嘉诚涉足地产;1971年将长江工业改为长江地产,集中发展地产,次年又更名为长江实业,并成功上市。当年的重大抉择,现在越来越显示出正确性。

  1976年,长实取得年经常性利润5887万港元、拥有地盘物业635万平方英尺、资产净值增至5.3亿港元的历史最好成绩。李嘉诚在业界实力渐雄,名声渐响。

  不过,李嘉诚仍未被业界和传媒视为地产巨子、商界名人。长实说到底,仍是间中型地产公司,是五虎将中虎气生生、但从不大啸大吼的一员虎将。

  香港传媒界,曾流传这样一个故事。

  当年,有个新入行的记者问旁边的人,“那个额头高高,头发微秃,频频举手应价的中年人是谁?举一次手加个几百万,好像很平常?”

  旁边的老记者说:“他叫李嘉诚,长江实业公司的老板,当年靠做塑胶花发迹,还被捧为”塑胶花大王“。近些年投资地产,拥有多间工业大厦,还在赛西湖发展高级住宅楼宇,在地产界已小有名气。看他在拍卖场的气度,实力不可小觑。”

  这位老记者解释了好一番,才使新记者知悉李嘉诚其人。如今,李嘉诚名声如雷贯耳,家喻户晓。若有哪位记者认不出李嘉诚,那定是天大的笑话。

  在1973年大股灾前,官地、私地拍卖场上,风头最劲的人物数船王赵从衍的公子赵世曾。

  兼有花花公子之名的赵世曾,是众人心目中的地产强人,只要他出现在拍卖场,除洋人外,似乎无人敢与其竞投争锋。股灾翻船后,赵公子淡出拍卖场。人们渐把目光投向华资地产五虎将。五虎将中,除低调的陈曾熙,人们更关注的是郭得胜、郑裕彤、胡应湘等人。

  1977年后,公众焦点聚在李嘉诚身上,只要他出现在拍卖场,记者会盯着他穷追不舍,采访拍照。李嘉诚举手应价,被誉为“拍卖场上擎天一指”。

  1977年,究竟发生了什么事情?

  1977年,李嘉诚参与了地铁遮打站、金钟站上盖兴建权的竞投。

  地铁工程,是当时香港开埠以来最浩大的公共工程。整个工程计划8年完成,需耗资约205亿港元。首期工程由九龙观塘,穿过海底隧道到达港岛中环,全长15.6公里,共15个站,耗资约56.5亿港元。

  资金来源,主要是由港府提供担保获得银行的各类长期贷款;地铁公司通过证券市场售股集资;地铁公司与地产公司联合发展车站上盖物业的利润充股。

  中环站和金钟站,是地铁最重要、客流量最大的车站。中环站是地铁首段的终点,位于全港最繁华的银行区;金钟站是穿过海底隧道的首站,又是港岛东支线的中转站,附近有香港政府合署、最高法院、海军总部、警察总部、红十字总会、文物馆等著名建筑,与中环银行区近在咫尺。

  有人说,中环、金钟两站,就像鸡的两只大腿,其上盖将可建成地铁全线盈利最丰厚的物业。地产商莫不“垂涎欲滴”。

  李嘉诚何尝不为之心动。不过他更看重的还不是上盖发展的利润,而是长实的声誉。在人们眼里,长实只是一间在偏僻的市区和荒凉的乡村山地买地盖房的地产公司。在寸土尺金、摩天大厦林立的中区,长实无半砖片瓦、立锥之地!

  李嘉诚涉足地产已20春秋,盖了不少建筑,积累了不少经验,他觉得是到了改变形象的时候——进军港岛中区了。

  早在1976年下半年,香港地铁公司将招标车站上盖发展商的消息,被新闻界炒得沸沸扬扬。

  1977年初,消息进一步明朗,地铁公司将于1月14日开始招标,地段是邮政总局原址。原址拆卸后,兴建车站上盖物业。

  夜静人寂,寒意沁人,李嘉诚在深水湾住宅的花园散步。他无心观赏月下的花木,陷入沉思之中。地铁车站上盖投标之事,已弄得他连日来寝食不安。

  据追随李嘉诚多年的“老臣子”回忆,李嘉诚极少把工作带回家做;他总是在办公室处理工作,哪怕弄得很晚。李嘉诚在家,除了学英语,翻翻报章杂志,就是陪太太和儿子。他尽可能放松自己,不思考工作上的事情,保证睡得安稳,以便第二天有充沛的精力去应付工作。如果发现他把文件资料带回了家,那一定是遇到非干不可的大事。

  如今的地铁车站上盖投标,是他认定的非干不可的大事。

  中环、金钟的两站的招标,一定不乏实力雄厚的大地产商、建筑商竞标。群雄逐鹿,鹿死谁手,必有一番你死我活的较量。

  长实竞投的把握有多大?若渺茫无望,不如不投。过去曾有多次政府拍卖中区官地的机遇。中区的地价高,日涨夜升,每平方英尺已突破1万港元,是世界地价最贵的地方。一幅地,动辄要数亿至十多亿,非长实的财力所敢参与拍卖竞价。

  不敢参与,并非不敢期望,李嘉诚梦寐以求打入中区。

  李嘉诚信步走到深水湾的山坡,眼前是海湾的朦胧轮廓。潮声在他胸中激荡,他眼前仿佛看到两座商业大厦,从地铁车站拔地而起。李嘉诚一贯渴望挑战,也乐意应战。

  “不必再有丝毫犹豫,竞争既是搏命,更是斗智斗勇。倘若连这点勇气都没有,谈何在商场立脚,超越置地?!”

  李嘉诚大步回到家中,坐进书房,翻阅带来的有关地铁的研究材料。

  知己知彼,方能百战百胜。

  香港商界,有句十分流行的话:“撼山易,撼置地难!”李嘉诚估计,参加竞投的将会有置地、太古、金门等英资大地产商、建筑商。华资地产建筑公司实力稍逊。置地的夺标呼声最高,长实参与竞投,就必须把置地作为竞争对手,与这个庞然大物对撼。

  港岛中区,是置地的“老巢”。当年置地创始人保罗·遮打参与中区填海,获得港府成片优惠地皮。置地在中区,拥有10多座摩天大厦。置地广场和康乐广场(又名怡和大厦)位于未来的中环地铁车站两翼。中环车站又恰好落在遮打道上,遮打道的南侧,则是遮打花园广场。就凭这些物业和街道的名称及主人,就可知置地在中区的地位。

  难怪当时的公众和传媒都把中环站称为遮打站。

  金钟站离遮打花园广场仅一百多米,简直就处在置地的眼皮子底下。

  攫取中环、金钟车站的兴建权,等于打入中区的心脏,到置地这只座山虎的食槽里夺食。

  卧榻之旁,岂容他人酣睡?置地并未公开声称参与竞投,就有报章唱起置地“志在必得”的高调,谁与置地竞争,无疑“以卵击石”。

  李嘉诚想,“志在必得”的置地,会不会“大意失荆州”呢?

  置地属怡和系,怡和大班又兼置地大班。现任大班是纽璧坚,纽璧坚20岁起就参加怡和洋行的工作,一步步爬上董事局主席高位。纽璧坚没有任何背景,靠的是自己的勤勉努力。

  置地的另一个创始人,是凯瑟克家族的杰姆·凯瑟克。凯瑟克家族又是怡和有限公司的第一大股东。因此,纽璧坚身为两局大班,又得受股东老板的制约。凯瑟克家族力主把发展重点放到海外。这样,势必分散纽壁坚坐镇香港抉择的精力。

  这正是一般不易洞察的置地的薄弱之处,人们往往会被置地的“貌似强大”蒙住双眼。

  置地一贯坐大,也习惯于坐大。过于自负的置地未必就会冷静地研究合作方,并“屈尊”去迎合合作方。

  那么,地铁公司招标的真正意向是什么?

  香港地铁公司是一间直属港府的公办公司。香港的公办公司,并不像过去内地的国有企业,一切都由政府包揽包办。地铁公司除少许政府特许的专利和优惠外,它的资金筹集、设计施工、营运经营,都得按商场的通常法则进行。

  李嘉诚通过各种渠道获悉,港府工务局对中区邮政总局原址地皮估计约2.443亿港元,原址用作中环、金钟两地铁车站上盖。另加上九龙湾车厂地皮估价,两者合计约6亿港元。

  港府将以估价的原价批予地铁公司,由地铁公司发展地产,弥补地铁兴建经费的不足。

  地铁公司为购旧中区邮政总局原址地皮,曾与港府多次商谈。地铁公司的意向是:用部分现金,部分地铁股票支付购地款。港府坚持要全部用现金支付。

  李嘉诚首先明确这一点,竞投车站口盖发展权,必须以现金支付为条件。

  地铁公司与港府在购地支付问题上产生分歧,说明地铁公司现金严重匮乏。地铁公司以高息贷款支付地皮,现在急需现金回流以偿还贷款,并指望获得更大的盈利。

  李嘉诚在投标书上,提出将两个地盘设计成一流商业综合大厦的发展计划。这仍不足挫败其他竞投对手。任何竞投者都会想到并有能力兴建高级商厦物业。李嘉诚的“克敌”之法是:首先,满足地铁公司急需现金的需求,由长江实业公司一方提供现金做建筑费;其次,商厦建成后全部出售,利益由地铁公司与长江实业分享,并打破对半开的惯例,地铁公司占51%,长江实业占49%.

  这对长江来说,是一笔沉重的现金负担。李嘉诚决定破釜沉舟,在准备充分的前提下,做一次冒险。

  1976年冬,长实通过发行新股,集资1.1亿港元,大通银行应允长实随时取得2亿港元的贷款,再加上年盈利储备,李嘉诚可资调动的现金约4亿港元。

  1977年1月14日,香港地铁公司正式宣布:公开接受邮政总局原址发展权招标竞投。

  各竞投公司频频与地铁公司接触,刺探地铁公司意图,准备投标书及附件,在限期内呈交上去。

  公开招标为各公司提供一个平等机会,投标书内容则属机密。投标中标法则,若过多考虑自己一方的利益,则中标希望小;若条件过于优惠对方,自己则毫无利益可图。各家都对投标内容秘而不宣,任记者发挥想象揣测。

  参加竞投的财团、公司共30家,超过以往九龙段招标竞投的一倍多。据报界披露,它们是置地公司、长江实业、太古地产、金门建筑、日澳财团、辉百美公司、嘉年集团、霍英东集团、恒隆地产等。

  舆论界凭其惯性,一致看好置地,置地优势昭然,中标呼声最高。

  英文《南华早报》的澳籍记者,采访置地大班纽璧坚,纽璧坚拒绝透露投标内容,亦不对“名花谁主”作评价,但他用自信的口气说:“投标结果,就是最好的答案。”

  1977年4月5日,香港各报章均围绕“长实击败置地”报道中标结果。《工商日报》称:

  “时值约2.4亿港元,为30个大财团争相竞投的中区地王——旧邮政总局地皮,卒为长江实业(集团)有限公司投得。

  “这幅平均地价为每平方英尺约1万港元的‘地王’,早为大财团觊觎,卒为长江投得。”

  据地下铁路公司透露,主要原因是长江所提交的建议书内列举之条件,异常优厚而吸引,终能脱颖而出,独得与地铁公司经营该地的发展权。

  “地下铁路公司董事局昨日已经批准协议条款,规限长江实业公司在地铁未来中环站上盖,占地2270平方英尺,建造37层高的商厦与办公室混合的单塔型建筑物一座。”

  “长江实业有限公司已同意,在签订协议时,付给地铁公司一笔现金,并继续交付现金若干次,保证地铁公司无论如何都可以获利。”

  4月4日,地铁公司董事局主席唐信,与长江实业李嘉诚首先签订中环站上盖发展物业协议,金钟站上盖,则由日后商议签订。

  当晚,唐信召开新闻发布会,对与会记者说:

  “这座建筑物会逐层售与公众,利益由地铁公司与长江分享,地铁公司则占大份。

  “若干间公司均对与本公司合作甚感兴趣,因而竞争激烈,所有建议均经详细研究,结果卒为长江获得,因其建议对本公司最具吸引力。”

  舆论界称长实中标,是“长江实业发展史上的里程碑”,地产新秀李嘉诚“一鸣惊人,一飞冲天”。

  据传,凯瑟克家族对纽璧坚痛失中区地王大为不满,这成为凯瑟克家族逼纽璧坚下台的“筹码”。

  1978年5月,中环车站上盖建筑—环球大厦分层发售,时值地产高潮,用户购楼踊跃,广告见报后8小时内全部售完,交易总额5.92亿港元,创香港楼价最高纪录。

  1978年8月,金钟车站上盖建筑—海富中心开盘,物业总值9.8亿港元,创开盘售楼一天成交额最好业绩。

  地铁首期工程,于1979年9月底竣工,中环、金钟两站上盖物业发展利润,大大缓解地铁公司的财政困难。地铁公司主席唐信,对与长江的合作非常满意,他说:“中环、金钟地铁车站上盖地产发展,将为本公司二期、三期工程的车站上盖合作,树立了样板。”

  环球大厦和海富中心两座发展物业,为长江实业获得七亿多毛利,纯利近0.7亿。

  长实的盈利,低于地产高潮时地产业的平均利润。但李嘉诚获得无法以金钱估量的无形利益——信誉。这也是他参与竞投的主要目的。长实不再只是一间只能在偏僻地方盖房的地产公司。长实中标,为它取得银行的信任,继续在中区拓展创造了有利条件。

  附:恒基地产李兆基

  李兆基,广东顺德人,1928年出生,1948年随父亲来香港,炒卖外汇黄金。

  1958年,与郭得胜、冯景禧组成永业企业,从事地产业。1972年,三人合办的新鸿基地产上市,李兆基辞去总经理职务,协议分家分得价值0.5亿元地盘物业。其时股市大旺,李氏与胡宝星筹组永泰建业上市。1975年,李兆基独立门户,成立恒基兆业有限公司,为私人公司,拥有股本1.5亿元,地盘20个。

  1981年,李氏又将恒基兆业上市。李氏经营地产的重点是普通标准的住宅楼宇、商业及工业楼宇。他以地产发展为主,不停地造楼售楼,有如楼宇制造工厂。李氏因楼价偏低,极少竞投官地,而是收购旧楼,拆卸再建,从中盈利,靠量大取胜。

  李兆基口讷,不善言谈,亦不喜出风头。不过,他有几句经营之道深为业界赏识:“先疾后徐,先声夺人,徐图良策”,“低潮时吸纳,高潮时吐出”。

  李兆基与李嘉诚私交甚密,但在商业竞争上,互不相让,并势均力敌。

  据1996年年初最新资料,李氏家族持69%恒基地产,透过母公司持恒基发展66%,子公司持美丽华酒店34.75%,中华煤气32%,香港小轮31%.全系市公司市值1382亿港元,占全港总市值5.8%.李氏是1995年度全港股息收入最高者(31亿港元),家族财产600亿港元,首次与李嘉诚平肩。

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