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中关村重组四面碰壁，地产业务借壳中途夭折
有人评价说：黄光裕借壳麻烦缠身的中关村来实现地产业务上市，是一场赌博。其实，喜欢赌的并不仅仅是黄光裕一人而已。在2007年的中国房地产界，还有一场充满娱乐色彩的赌博，那就是北大教授徐滇庆与财经评论人牛刀之间关于房价涨跌的赌局。
2007年7月11日，北京大学教授徐滇庆表示，深圳房价肯定要涨，“我们不妨再豪放一点--如果明年深圳的房价比现在低一分钱，我一定向深圳市民道歉。”此话很快得到财经评论人牛刀的回应，认为一年内房价一定是跌的。于是两人设立了一场赌局，以一年为限，谁输了就在媒体上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日，这个赌局的最后期限终于到来了，结果是徐滇庆以道歉而告终。而这场赌局，成为了当时毫无生气的楼市几乎唯一一抹生动的色彩。
2008年1月，王石抛出了“拐点论”，这招致大部分房地产商的普遍反对。而在这些人故作镇静地进行反驳时，王石已经偷偷开始了行动：上海万科在2月份推出了元宵节9.5折特卖，卖出了170多套优惠房源；8月底，万科又在上海公开宣布，旗下的8个楼盘进行不同程度的促销活动……这一系列降价，为万科“过冬”储备了不少宝贵的现金。
而房价下跌，带来的是一波汹涌的退房潮，而其中受关注最多的莫过于万科退房风波。9月，万科在杭州、南京、上海等地遭遇了一场史上最强的“退房风暴”，一些退房不成的业主甚至用送花圈、念悼词的方式诅咒“万科丧失的商业诚信”。
房地产的销售，一直有“金九银十”的说法。但在2008年9月，上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2.76的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。
而在这一年的3月，房地产大腕潘石屹爆出了“百日剧变论”，称中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期，大量企业将进行整合。似乎与此相映证的是，当月恒大地产集团及其承销商宣布，不再根据原有时间表进行全球发售，将IPO计划推迟。
2008年以来，由于银行信贷紧缩，购房者持续观望、销售变冷，开发商资金链趋紧，房地产业的退地风浪开始席卷全国。8月中旬，江苏苏宁环球集团下属的南京苏宁房地产开发有限公司宣布，其于去年8月拍得的总价44.04亿元的全国最贵“单价地王”，因地铁施工迟迟无法交付，已与相关方面解除原土地出让合同，已支付的土地出让款全额退还；9月26日，名不见经传的上海志成公司从绿地集团、鹏润房地产、华润地产等巨头手中抢走的总价11.04亿元的“普陀地王”，也不得不退地，志成公司为此损失1亿多元；而北辰地产也将2007年以92亿元摘得的“长沙地王”，以认赔10亿的代价向政府退地。
而黄光裕为借壳上市而进行的疯狂土地扩张，却正好迎面遇上了地产市场10年难得一遇的寒流。
据《财经》杂志介绍：2006年黄光裕进入中关村后，在注资概念和大市上涨等多重因素推动下，其股价一路飙升，至2007年9月底停牌时股价为14.76元/股，这大大提升了其资产置换对价成本。由于中关村增发价格定为14.67元/股，黄光裕必须将其注入中关村的地产资产评出高值（其目标是180亿元），才能保证在资产重组后的中关村里拥有绝对控股权。黄光裕的一个上市原则是，必须对公司具有绝对控股权，即控股66％以上。
外资投行人士认为，如采取NAV估值法在香港上市，鹏润地产在扩大土地储备后的资产，也许可以估到180亿元。采取NAV估值法，土地储备量越高，NAV越高，融资规模就越大。这大大推动了地产企业对资产（土地储备）的过分崇拜。
不过，许多投资人质疑鹏润投资估值过高。2007年，鹏润地产总资产为34.8亿元，净资产为21.4亿元，净利润只有3497万元，以收益法评估值竟达180亿元，这相当于超过40倍的2008年预计市盈率，或者高达9倍的市净率。
这一以虚高资产换虚高股价的方案，常人很难付诸实施。但在分析人士看来，黄光裕这一做法和当初他以鹏润大厦的蠕物业置入京华自动化（国美电器前身）来换取股份如出一辙。
国美地产操作基本与香港的国美电器一致，黄光裕将主要地产业务注入上市公司，剥离其他主业，获得控股股权。然后，在股价坚挺时，逐步引入其他战略投资者进行定向私募，获得资金。获得资金后，培养新的房产利润增长业务，成熟后再注入上市公司。
尽管黄光裕敢想敢为，但由于土地市场一落千丈，所注资产的水分太过明显，中关村董事会最终也未接受他的重组方案。2008年8月28日，董事会决定放弃该重组计划，并按规定3个月内不再提交新的重组计划。“由于今年宏观调控力度超出预期，紧缩货币政策对国内地产业务冲击巨大，鹏润控股拟注入中关村的房地产类资产盈利前景看淡。危护全体股东的利益，鹏泰投资在重新考量注入房地产类资产对上市公司的可行性，重组进程现处于停滞状态。”
据透露，这一计划的取消，是因为停牌前错误估计了A股市场走势，定下过高的发行价格，而当复牌后进行非公开发行，其股价已经缩水超过70%，如果按照公告价格发行，则黄光裕非但无利可图，还将受67%的损失。
中关村澄清公告中首次承认，的确将中关村借壳和国美回A股两个议题作为整体方案考虑如何解决。而倘若注入国美电器，不仅对于黄光裕而言代价过于高昂，而且此前并无红筹回归A股的先例，有着几乎难以逾越的法律障碍。上述中关村高管解释说，国美电器剩余门店注入中关村的难度不小，其中“整体上市”、“红筹回归A股”还是“避免同业竞争”问题均涉及国家法律法规的限制性规定，能否获得政策性突破，取得各方支持以达成解决方案，均存在重大不确定性。
资本市场风高浪急，中关村静水流深。曾经在香港市场如鱼得水的黄光裕在投入以10亿元计的资金后深陷泥潭，不仅公司重组、资产置换未遂，二级市场上的违规操作更是授人以柄。
而段永基则认为，黄光裕在中关村四环、启迪控股等方面的投入，应该视作黄光裕获取更大收益的成本，因为一旦中关村成功重组，公司的股价有望超过30元，相较每股7毛多的初始收购成本，资产增值近40倍，黄光裕数亿元的投入将换取近80亿元的收益。
但段永基画的饼，最终却没有让黄光裕充上饥。
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