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因为运作鹏润家园，黄光裕陷足原罪泥潭
1997年9月18日，位于北京西二环附近的鹏润家园破土动工。这是黄光裕的第一个房地产项目。该项目一共7幢楼，包括6幢塔式住宅楼和一幢写字楼，共有30余万平方米面积，分期建设，1999年全部建完。在做了一年的外部环境和设施完善建设后，才于2000年年底以现房的方式开盘。
即使在房地产项目运作上，黄光裕也表现出了与众不同--一个是坚持以现房的方式，不像当时通行的期房销售；一个是将国美的低价模式移植到地产项目上，甚至在报纸上打出5折、6折特价房有奖销售。
但事后看来，黄光裕在鹏润家园的运作上显然是不太成功的。首先，从利益方面来说，黄光裕总共投了12亿元左右，前后持续了4年左右时间，实现销售收入却不到20亿，这远远低于同一时期、同一地段、同一档次的楼盘的盈利能力；其次，从名声方面来说，黄光裕也因此受到一定程度的损伤。据《生活时报》报道，在2002年前后，鹏润家园曾发生了数次因业主与物业公司纠纷从而招致黑保安及不明身份的打手殴打的事情。尽管鹏润房地产公司尽了最大努力与业主和媒体保持沟通，但影响还是未能消除。至今，网上仍能查到相关的大量新闻，以及殴打业主的照片和视频。而在当时，也严重影响了鹏润家园的销售进度；最关键的一点，是黄光裕因为运作这个房地产项目，开始陷足另外几项重要的原罪--涉嫌使用暴力、涉嫌权力寻租及行贿官员。尤其是后者，让他在2006年遭遇了“13亿违规房贷”的重大危机。在中行北京分行的屡次贷款中，黄光裕也分到了一杯福
黄光裕和其妻杜娟是1993年因工作关系认识的，而杜娟当时是中行负责贷款业务的，这给我们一个很清楚的信息：那就是黄氏兄弟在刚刚进入房地产领域的时候，就已经有意识地猾向银行靠拢，以争取更大的资金支持，以支撑与他们当时实力所不匹配的野心。从事后的发展来看，黄氏兄弟是极具能耐的，因为他们最终“人财兼得”--既俘虏了漂亮、能干的杜娟的芳心，又取得了中行北京支行的信贷支持。
鹏润家园于1997年动工，因为资金极度紧缺，黄光裕曾经准备孤注一掷，把手中10多家国美电器连锁店全部抛售掉，然后拿这笔钱投入项目的开发中来。但最后因为种种原因未能遂愿。
想尽种种办法，鹏润家园第一期工程“豪苑”总算竣工。但屋漏偏遭连夜雨，因为鹏润家园在初期设计时没有摸准市场脉搏，导致“豪苑”户型偏大而严重影响后期的销售，加上与业主麻烦不断的纠纷，指望首期销售资金回笼以便进行后期开发的黄光裕，一度濒临资金链断裂的危险之中。
情急之下，黄光裕只得使出险招。据《财经》杂志报道：黄光裕与北京中行内部人员商量，以挪借来的大批身份证办理虚假个人按揭贷款，从北京中行成功贷出3亿余元。但奇怪的是，好不容易到手的3亿多元现金，黄光裕并未将它投入对资金如饥似渴的房地产项目，而是采取声东击西的手法，将鹏润家园部分后续工程转手某合作者开发经营，由后者负责偿还虚假个人按揭，而贷出的3亿余元现金则转做他用。至于是投入了国美电器，还是用于其他更为刺激、更具风险的其他投资，外人就不得而知了。但毫无疑问的是，这笔3亿余元的巨款，对当时有资金饥渴症的黄光裕来说，无疑是一次极为重要的“输血”。
在黄光裕借贷这笔款项时，牛忠光已经于1998年调离了中国银行北京分行，参与此项贷款的主要负责人，是当时任中国银行北京分行副行长的李宝光，以及该行的零售业务处副处长徐维联。几年后，徐维联又卷入了对北京森豪公寓的虚假房贷案。
但黄光裕却对此发表声明进行了否认。在国美事后发表的声明称：“鹏润地产出售住宅给第三方，由第三方办理的住房按揭业务受到相关部门调查，我方正在配合协助调查。该笔房产业务属正常销售业务。我方作为该笔按揭的信用担保方，对此笔业务审核不严，我方将视调查结果依法承担相应的担保责任。”
《上海证券报》当时对违规房贷疑云进行了跟踪报道。据报道得知，发生问题贷款的鹏润家园豪苑大厦，确实已经由鹏润地产转让给北京建业投资，当时豪苑大厦产权方伪京建业投资。资料显示，北京建业投资有限公司成立于1999年4月16日，注册资本金1000万元，法人代表阎玮玺。出资比例为阎玮玺680万元，冯子辰320万元。此前一年的1998年4月29日，一家从事汽车贸易和贷款担保的公司安盛嘉业汽车贸易有限公司（安盛担保前身）注册成立，法人代表名为冯辉。
表面上，上述两家企业没有任何关系。但是在2001年10月8日，阎玮玺、冯子辰与冯丽、冯辉姐弟仅出资50万，注册成立了第纫企业--北京鹏润物业管理有限公司。公开资料称，该公司专门负责管理黄光裕首个开发楼盘鹏润家园中单列出来的豪苑大厦，法人代表为冯辉。至此，鹏润物业管理有限公司与安盛嘉业同时成伪京建业投资的子公司。
豪苑大厦A、B两幢楼虽然都为办公用途，但租售情况并不同，且分别由两家物业公司管理。其中豪苑A座只售，与其他物业一起，物业管理方伪京万盛源物业管理有限公司，法人代表为黄光裕；豪苑B座只租，租赁管理方则伪京鹏润物业管理有限公司，法人代表冯辉。
但据《上海证券报》记者向北京建业投资公司求证得知：该大厦产权虽已转让，但集团老板一直为黄光裕，甚至“租约合同只能与鹏润房地产开发有限公司签定”。即便所谓问题贷款的发生是在北京建业投资受让豪苑大厦之后，目前的管理方式在一定程度上可以说明，此事与黄光裕的关系并不那么简单，该项目一直没有脱离黄光裕的直接掌控。有分析人士称：“曾经曝光的虚假按揭骗贷案例中，常常会出现独立第三方可能只是悬空的产权人，产权过渡只是一种掩饰融资的手段而已。”
不过，此事后来似乎不了了之。2007年1月16日，国美电器在香港联交所发布公告表示，公安部针对黄光裕及其间接持有的鹏润房地产公司的协助调查已经正式撤消。
另外，在1998年黄光裕还买下他哥哥开发的五星级写字楼--位于北京朝阳区霄云路26号的鹏润大厦。鹏润大厦共32层，建筑面积达20万平方米，兼做出租和出售。据黄光裕透露，该大厦租售率在90%以上。
10多年前，这里还是一片农田，但现在已经成伪京最繁华的商业核心区域之一--它的东侧是一大片高档的别墅区，西侧是京城着名的“女人街”，着名的燕莎商城、凯宾斯基酒店等高档的商业和酒店机构也近在咫尺，另外周围还有很多外国的大使馆和酒吧一条街。因为这块宝地浓厚的富贵之气，黄家兄弟分别把新恒基大厦和鹏润大厦作为自己公司的大本营。鹏润集团的标志是一只巨大的雄鹰，寄托着黄光裕的像大鹏一样扶摇直上九万里的商业理想，而鹏润大厦坐落在霄云路上，有“大鹏展翅，直冲云霄”的巧合。而以后黄光裕事业的发展，也映证了这种巧合。
在这块咫尺之地，两兄弟相继成为中国的顶级巨富。
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